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本报告核心解决三个问题：
Q1、挖掘项目核心价值，形成项目竞争区隔；
Q2、提升项目附加值实现区域高溢价；
Q3、项目整体运营思考；
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基于核心问题的思考，本次报告需要回答的问题
趋势探讨可能性和我们的机会
价值挖掘项目能力及空间
运营策略项目发展方向
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Analyze System
目标
目标下的挑战
项目价值挖掘
中原对市场变局的研判
中原对市场变局下的竞争解读
中原对变市下的客户解析
项目运营策略
推售及阶段营销执行
报告体系报告体系
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中原对目标下的挑战解读
Challenge
Novel viewpoints of centaline
政策密集出台，2011年楼市谨慎乐观；
区域认知度低，区域价值受到制约；
重量级品牌围战北城，未来供应显示潜在风险压力；
客源渠道遭遇瓶颈，市场外拓才能打破饱和困局；
项目产品市场接受度不高，挑战消费者的置业观念。

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政策挑战：新“国八条”政策更显严格，限购、限贷、房价调控目标密集出
台，2011年楼市谨慎乐观！
在政策压力下，我们必须做好打硬战的准备
2011年3月4日
（长沙限购令）
2011年3月30日
（房价调控）
2010年5月1日
（明码标价）
二套房房贷首付比例提
高至60%
本地2套房和外地1套房
家庭将停购
商业银行暂停发放居民
家庭购买第三套及以上
住房贷款
囤地捂盘房企停发股票
债券停贷
2011年1月26日
（新国八条）
限小不限大
限内不限外
限新不限旧
以家庭为单位
长沙房价调控目标出台
低于居民可支配收入增幅
调整目标：房价涨幅低于
GDP增长水平
保障住房：计划完成安居
工程近3.7万套
长沙“明码标价”政策规定每套商品房除
了国家发改委要求明示的“每套商品房的
房号、户型、建筑面积、套内建筑面积和
分摊的共有建筑面积、每平方米单价、总
价款、当期销售状态”等信息；
还要求“销售地下停车位的，应表明每个
在售车位的面积和销售总价”；
不得在标价之外加价，不得收取任何未予
表明的费用。

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太阳山
高尔夫
月亮湖
水映加州
太阳星城
万业优加城
青竹园
青竹湖畔
会展中心
湘一外国语
湘一外国语
青竹湖
镇政府
开福区医院分院
区域挑战：整体北城区域认知度低，区域价值受到制约
项目名称价格（高层）备注
水映加州
独栋15000
联排7500-12000
——
湘江一号
独栋16000
双拼8000
——
中铁山语城
高层4500
洋房5800
空中别墅7500
总建面90万，
目前一期
极目楚天
高层4200——
片区价格处于长沙市价格洼地，在整体
2010年城市增长幅度上看，处于偏低的水平。

必须树立提升区域认知，树立区域影响力
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区域挑战：低端——生活配套缺乏、商业层级较低
必须树立大盘配套，提升城市功能配套，做到持续性运营
本案
青竹湖