滨州中央公园商业购物广场项目市场调查报告
济南赢联营销策划有限公司
目录
前言3
第一篇 滨州市宏观发展状况 4
一、滨州市概况 .5
（一）地理位置及交通概况 5
（二）滨州城市布局及各区县状况 6
二、滨州宏观经济及发展现状 7
（一） 黄河三角洲发展战略对滨州的影响 7
（二）2011年滨州总体经济发展状况 8
（三）主要产业经济及发展现状 10
三、房地产市场发展情况 12
（一）滨州市商业地产市场现状及总体特点 12
2011年滨州市房地产市场小结 12
房地产市场典型问题分析 14
（四）近年房地产市场小结 14
第二篇 滨州商业与商业物业现状 16
一、滨州商业及商用物业发展概况 17
二、滨州市商业发展现状 18
（一）滨州市主要商圈 18
（二）商业街分布 20
（三）大中型商业零售网点布局 20
（四）商业发展竞争格局 20
（五）滨州人口构成与消费 22
（六）滨州商业现存的问题 24
三、滨州商业物业发展特点及趋势 25
（一）在运营的商业物业分许 25
（二）滨州商业物业开发的趋势 26
四、滨州商业及商业物业发展现状总结 28
五、滨州周边重点县级市商业市场概况 30
第三篇 滨州未来商业划 33
一、商业网点与交通网络的共生系 34
二、滨州市商业网点发展定位 34
（一）滨州市商业网点发展规划定位考虑的因素 34
（二）滨州市区商业网点规划发展要点小结 35
三、商业网点布局规划 35
（一）商业网点规划思路和发展目标 35
（二）市、区、组团商业中心及邻里商业规划 35
（三）大型商业零售网点规划 37
（四）中小型零售网点规划 38
（五）商业街规划 39
四、滨州商业布局规划总结 40
第四篇 滨州商业地产综合调查 41
一、概述 42
二、三大商业组团 42
三、滨州现有大型专业市场 51
四、办公写字楼市场市场调查 56
五、娱乐休闲餐饮业态调查 61
六、消费者、经营者、投资者调查 61
七、媒体调查 63
八、滨州商业及商业地产综合调查总结要点 65
第五篇 结束语 67
前言
本调查报告是经过我司调查人员对滨州市的商业物业及商业各种形态进行实地调查，结合科学的统计分析而形成，是项目全程策划的重要组成部分。

一. 调查背景
受富泰置业公司委托，我司针对其山东滨州中央公园项目进行专项综合商业地产市场调查，为其开发规划提供可参考的市场资讯。

二. 调查时间
2012年8月15日至10月15日共60天。

三. 调查人员安排：5人。

四. 调查方式
根据我们以往的经验，本次调查采取了7种方式进行调查，力求从不同角度去反映印证市场的实际情况，具体方式列举如下：
典型项目实地调查（在营及在售项目，商业类型为主）
1.发展商深度访谈
2.经营户（投资者）抽样调查（商场和街铺）
3.商场运营机构模拟访谈
4.规划局相关人士访谈
5.典型消费者座谈
五. 市场调查具体内容：
本次调研重点在调研滨州的商业现状、商业物业分布及运营销售情况，商业竞争状况、商家状况和投资者需求，在对项目有一定了解的基础上，作专项的商业市场调研。包括以下内容：
典型在营购物商场的具体资料数据；
典型在售商业物业的具体资料数据
市区商圈状况
重点商业街道的商铺具体情况（业态、开间进深、面积、经营状况等）
商业步行街状况（业态分布、主力商店分布、商铺开间进深、面积、经营状况等）
项目周边的商业物业的经营状况；
项目周边状况、消费力状况、居民分布状况；
消费者购买力、消费心理及习惯
投资者、经营者投资经营心态／成熟度、对本项目的看法等；
另外，本次调查还着重于获取量化数据，包括当地商业物业的开发体量、规模、位置、租售状况、租售价格、管理费用、主要营销手段、经营状况等。

项目所在区域同类型项目的现状及目标客户调研分析
PART1 滨州市宏观发展状况
一、滨州市概况
滨州位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸，北通渤海，东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。城市具有依河傍海的天然优势，是蜿蜒五千里渤海湾的地理轴心，京津塘和山东半岛两大经济区的结合部，环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点，也是环渤海区域的重要交通枢纽。环渤海经济圈的崛起与黄河经济带的振兴，为滨州的开发奠定了基础。

（一）地理位置及交通状况
滨州是连接半岛都市圈及大北京城市圈的纽带
区域内主要的高速公路有京津塘、沈阳至大连、济南至青岛、北京至石家庄和太原至石家庄的高速公路。国道呈“四纵二横”的布局。滨州市公路通车里程8600.8公里，全市通沥青路8234.8公里，其中乡村路6434.3公里，1997年率先在全国平原地区实现村村通公路。目前滨州公路建设保持着强劲的发展势头，项目争取和工程建设创下历史最高水平，总投资13亿元的“八路两桥”（国道205线滨州黄河公路大桥、埕口大桥、滨博高速公路连接线小营至淄博段、庆淄路阳信至惠民段、永馆路沾化段、乐胡路惠民阳信段、滨孤路沾化滨州段、滨温路阳信至大桑段、新海路沾化无棣段、大济路阳信段等大修）工程建设取得了阶段性胜利。

1