我国现行法律法规,包括《物业管理条例》和相关地方性法规、规章,对物业服务企业
的安全防范义务作了一定程度上的规定,司法实践中也已经广泛开始运用安全保障义务处理
物业纠纷。物业服务企业违反安全保障义务将承担侵权责任或者根据物业服务合同规定承担
违约责任。但是,我国安全保障义务的一般规定和物业管理专门立法对于物业服务企业安全
保障义务的规定,还存在一定的缺陷,司法实践中也出现了缺乏判断标准而裁判不一的现象。
物业服务企业和业主对于物业服务企业安全保障义务的认识不全面,行政机关的监督也十分
有限。物业服务企业安全保障义务因缺乏配套制度的支撑而显得势单力薄。因此,本文主要
从安全保障义务的一般理论着手,结合我国物业专门立法来探讨我国物业服务企业的安全保
障义务之适用与不足,并力图提出解决这些不足之建议,以期对我国安全保障义务立法、理
论和物业服务提供可参考的信息。
以下是本文的主要结构和内容:
第一部分为物业服务企业安全保障义务概况介绍。首先,本文介绍了物业服务企业的相
关概念,包括物业、物业管理和物业服务企业的界定和物业服务企业与相关主体的法律关系。
然后,在概念界定的基础上对物业服务企业安全保障义务及其主要内容做出分析和界定。最
后,本部分分析了物业服务企业安全保障义务的法理基础,包括诚信原则五个具体理论。
第二部分主要分析我国物业服务安全保障义务的规定与不足。第一小部分分析我国物业
服务企业安全保障义务的立法价值,体现保障人权的积极意义;第二小部分从我国现有法律
规定出发,归纳我国物业服务企业安全保障义务的具体内容;第三个部分介绍我国物业服务
企业安全保障义务规定与实践运用的不足。
第三部分,介绍各国关于物业服务企业安全保障义务的规定。首先,介绍各国安全保障
义务的一般情况,具体介绍了德国、法国、日本和英美法系的安全保障义务规定;然后介绍
各国关于物业管理机构在安全保障义务方面的特殊规定;并在中外比较的基础上指出外国法
规定对我国的借鉴意义。
第四部分,我国物业服务企业安全保障义务制度完善。主要从司法解释的方面提出本文
的建议,提议通过司法解释对安全保障义务的性质和责任性质作出规定,统一判断安全保障
义务的标准体系,并对具体构成要件要素加以统一,从而统一司法和引导实践操作。接着本
文指出从完善安全保障制度立法和物业管理专门立法的方面完善物业服务企业安全保障义
务。最后是从其他角度来探讨该如何完善我国的物业服务企业安全保障义务制度。
关键词:物业服务企业;安全保障义务;物业专门立法;司法解释
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