中文摘要
我国的现代房地产业房和地产市场于1980年开始建立。党的十一届三中全
会闭幕后不久,1980年4月2日,邓小平同志在谈到建筑业和住宅问题时做了
重要指示,首次提出住宅可以买卖和租赁。1982年,深圳市开始试点房地产有
偿使用制度。1982年9月8日,深圳市人民政府以协商议标的方式有偿出让了
第一块国有土地的土地使用权。二十世纪九十年代,我国的房地产市场伴随着我
国社会主义市场经济制度的建立和推进逐步得以发展和完善。1998年亚洲金融
危机之后,我国正式停止福利分房,极大地推动了房地产的市场化进程。

到现在为止,中国的房地产市场虽然只有三十多年的发展历史,但是发展速
度之快被世界所关注。在我国由高度集中的计划经济体制向市场经济体制转型的
进程中,商品房供应极为有限,商品房的价格短期内大幅上涨。从2007年到2010
年,北京、上海等一线城市的商品房价格涨幅高达1.5-2倍。在高额利润回报的
驱动下,我国房地产企业的资金规模和公司数量迅速上升。同时,大量资金从港
澳台和海外涌向大陆,使得中国的房地产业出现了空前繁荣。

万科企业股份有限公司(以下简称万科公司)1988年进入房地产行业。1993
年万科公司将大众住宅开发建设确定为公司的主要业务。截止到2010年年底,
万科公司主要业务的经营范围扩展到以深圳、上海、北京和成都四个大型城市经
济圈为核心的40多个城市。2009年,在《欧洲货币》杂志评选的全球住宅类
开发企业排名中万科公司位居第一。

当前,随着房地产市场调控的深入进行,价滞量缩成为当前楼市的标
准方向,房地产行业的发展前景面临着较大的不确定性,中国的房地产市场开
始进入调整期。万科公司作为行业领先的房地产公司面临着市场环境、经营状况
等的剧烈变化。这些情况在目前中国的房地产幵发和运营过程中普遍存在,并具
有一定的代表性。

万科公司从2005年的颠覆引领共生到2006年的变革先锋企
业公民,2007年的大道当然精细致远到2008年的虑远积厚守正筑
坚,2009年的规模速度型增长向质量效益型的转变,到2010年的境
由心生知止无界。万科公司在一年一变的主题实现中,更深层次地发现了房
地产市场的客观规律,从而在这5年取得了良好的成绩。

当前,面对国际经济的不景气,国内经济结构调整的深入进行,房地产市场
调控政策的严格执行,万科公司应该如何调整企业发展战略,成为公司适应市场
形势变化,公司生存和发展的重要研究课题之一。现阶段,我国房地产业的政策
变化较快,寻找一个以不变应万变、能够让万科公司永远立于不败之地的发展战
略并不现实。万科公司需要做的是在持续不断地市场变化中把握公司的发展方
向,研究和发现切合实际的企业发展战略。

本文以万科公司为研究对象,运用战略管理理论和方法,结合企业的实际情
况,运用PEST分析方法,对万科公司的外部环境进行认真分析,分析公司所面
临的外部机会和威胁;其次,运用波特五力分析模型对万科公司的行业竞争环境
进行分析,找出公司拥有的优势和劣势;第三,对万科公司进行价值链分析,找
出万科公司的价值优势所在;第四,运用EFE矩阵、IFE矩阵和SWOT矩阵对万
科公司进行企业战略制定;第五,运用QSPM矩阵对万科公司进行战略决策;第
六,对万科公司的战略实施进行说明。

关键词:万科,发展战略,实施与控制