本论文综合运用房地产经济学，财务管理学，市场营销学等多
学科理论和方法，并按房地产开发项目研究的内容要求对都市综合体
项目进行理论分析，全文分为七章，主要内容和结论如下:
第一章:论述选题的背景，研究的意义和目的。
第二章:对房地产开发项目研究进行介绍，为论文的具体研究做
准备，包括房地产开发项目研究的基本原理，主要步骤、主要内容和
依据。
第三章:通过对宏观经济环境，特别是2010年以来，国家对房
地产行业的宏观调控，以及房地产投资，供需角度进行分析，可以得
出，为向房地产公司自身提供稳定现金流并抵御房地产周期波动的风
险，在开发商品住宅这一单一类型产品的同时，根据公司的资金实力，
管理团队的综合能力等条件，适当投资开发写字楼和商业地产已成为
众多房地产公司的战略选择，在此大的政策，市场环境条件下，领地
房地产集团股份有限公司拟投资开发“成都环球金融中心”这一都市
综合体项目，正是顺势而为之举。
第四章:通过对项目所在地成都的城市竞争力分析，本项目的
竞争力分析，市场调查，项目定位，商业业态等一系列相关分析研究，
并根据项目地块的形状，规划条件的限制等，对项目做出了准确的定
位，并完善成为可以据此往下开展项目建筑方案设计工作的项目定位
报告。
第五章:在完成了项目定位报告后，针对项目所在地—成都
高新区这一具体区域相关几十个竞争项目进行调查，并仔细分析竞争
项目的具体配置，如:塔楼标准层面积大小、写字楼层(净)高、电
梯数量和速度、地下车位的面积配比、写字楼大堂空间的豪华程度、
空调形式的选择、交楼标准的差异等等，并在本项目的产品定位中进
行甄选和优化，从而形成具有强大差异化的产品竞争力，进一步指导
下一阶段的建筑方案设计。
第六章:对项目的投资开发、项目运作各环节，特别是项目所
需资金的保证进行细致的分析，确保项目开发各阶段所需资金。同时
对项目开发周期特别是项目建设各阶段进行计划控制安排，确保各阶
段施工的顺利完成，从而确保项目开发的可控性。根据项目的总体计
划安排，本项目开发计划周期约为36个月，总投资约22亿元。通过
项目的社会经济效益及财务收益预估分析得出，本项目只用销售占总
建筑面积59%的写字楼部分，就能盈利24000万，还有60000平
方米的商场和约2500个车位作为公司的优良资产长期持有。影响本
项目的主要因素有两个，一是在未达到销售条件之前，项目的各项财
务支出特别是工程建设资金的支出如何保证;二是达到销售条件之
后，销售环节的不确定性直接影响现金的回收，从而对公司的现金流
产生压力，在这种情况下，公司如何应对。通过对市场的调查分析，
本项目对销售单价的变动承受能力较强，项目具有一定抗风险能力。
综合各方面因素来看，本项目是可行的。
第七章:对论文主要结论进行总结，并对项目可能面临的问题
提出建议和对策。
关键词:房地产开发;都市综合体;项目研究;成都环球金融中心
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