摘要
城市化发展是中国发展的必由之路，而城市化发展中存在着各种的
问题，房地产问题就是其中之一。改革开放三十年来，中国的大中城市，
主要是沿海发达地区的大中城市，房地产价格一浪高过一浪，特别是在
经历了2008年金融危机以来，这些城市的房地产价格不但没有下降，反
而上升迅猛。相对于城市居民的收入水平，房地产价格已经远远高过了
国际通行的收入房价比的标准，因此，住房问题作为民生的主要问题，
已经成为了社会的焦点问题。对此，中国各级政府也出台了各类相关政
策平抑房价，但是收效甚微。本文尝试从土地供应的角度出发，根据农
用地与非农建设用地的巨大价值差异，分别分析土地的经济价值、生态
价值和社会价值，通过“量化模型”得出上海及长三角地区的土地资源
配置并没有达到帕累托最优的结论，并进一步认为得出土地资源配置的
失衡是导致非农建设用地供应不足从而导致房地产价格高企的结论。本
文提出在中国沿海较发达地区通过扩大城市农用地非农化为主要手段，
扩大城市非农建设用地的供应，从而提供一条解决房地产价格高企的思
路，以此解决城市居民的住房问题，同时让中国的城市化更加健康的向
前发展。

本文的第一章主要是在上海房地产价格上涨的背景的基础上，在分
析中国各级政府解决房地产价格的角度之外，提出土地供应不足是房地
产价格高企的主要因素之一。同时第一章，提出了土地资源优化配置的
理论基础，将土地资源利用的效益分为经济效益、生态效益和社会效益，
并认为可以构建一个将土地的经济、生态和社会效益量化的“量化模型”，
来最终衡量土地资源配置是否达到帕累托最优，从而发现土地资源配置
的最佳方案。而土地资源配置中，农用地与非农建设用地是最主要的部
分，因此，农用地和非农建设用地的价值作为土地资源配置中比较关键
的因素是本文研究的重点。

第二章主要是基于本文研究需要所做的调研和分析。在其中，详细
地调研了上海地区的周浦镇和上海周边长三角的浙江省台州温岭市XX
农场两个具有代表性的区域，并对这两个区域的农用地价值、工商业等
非农建设用地价值进行详细计算和分析，从而得出在上海及长三角地区
的农用地和非农建设用地之间存在着极大的价值差异，在通过比较价值
差异后，认为这些区域的土地资源配置存在着很大的不合理性，有优化
的必要。

第三章主要是认为农用地转变非农建设用地是调整城市土地资源配
置的最主要的手段，而根据已有结论，扩大农用地转变非农建设用地是
优化上海及长三角地区土地资源的主要手段。因此，要对于扩大农用地
转变非农建设用地的规模的可行性进行分析。其中首先对上海农用地本
身的存量进行分析，通过事实证明存在大量的农用地可以用来非农化；
其次对农用地转变成非农建设用地的收益和成本（包括转换成本）进行
了详尽的分析，利用“量化模型”最终得出了这一土地资源配置的不合
理是完全有可能优化的，并且存在着巨大的收益。扩大农用地转变非农
建设用地的规模是可行的。

第四章主要是具体地提出土地许可证制度及其补充的制度。文中先
对可以用来农用地转非的土地进行分类，在此基础上通过分析现行的行
政计划手段和希望采用的纯市场化手段来扩大农用地非农化都存在无法
解决的弊端，从而将两者相结合提出了土地许可证制度及其补充的制度，
并分析这一制度在解决农用地转非中各种问题的作用。

最后，本文总结扩大农用地转变非农建设用地是在中国沿海较发达
地区优化土地资源配置使其能够更接近于“帕累托最优”的主要方法，
合理的扩大农用地转变非农建设用地制度将有助于城市房地产价格的调
整和城市化的健康发展，并概括土地许可证制度的意义。

关键词：房地产价格土地资源配置农用地非农建设用地
土地许可证