前 言
如果给2011年的石家庄房地产市场评选年度汉字，“限”字当选几乎毫无悬念。限购、限价、限贷政策在2011年先后落地石家庄，并贯穿整整一年，无论是供应量还是成交量，无论是开发企业还是消费者，无疑都处在“限”字的笼罩之下，将2011年称为不折不扣的“调控年”、“政策年”显然再恰当不过。

在严峻的政策压力之下，石家庄房地产市场呈现出以下六个特点：供应量剧烈波动，成交量逐季疲软，成交均价波动上扬，开发企业心态谨慎，消费者深度观望，市场步入僵局。

2011年开年，石家庄房地产市场便遭遇“当头棒喝”，限购政策的落地和执行几乎成为了一季度市场的主旋律，了解和适应限购政策也成为了开发企业和消费者的当务之急。没能延续2010年年底的火爆，2011年石家庄房地产市场可以看作是“重新上路”。

盘点第二季度，石家庄房地产市场供应量经历了“冰火两重天”，4月暴高至100万平方米以上和5月猛跌至20万平方米以下形成的巨大落差，让市场唯调控政策马首是瞻的现实暴露无遗；而在成交端，消费者显然还没有完全适应限购政策带来的影响。虽然在6月，供应量重新恢复平稳，成交量也稍有起色，但市场信心已经在供应量和成交量迥异的走势中受到影响。

而在第三季度，上半年连续出台多项调控政策的叠加效应开始显现，消费者观望氛围重新启动；另一方面，开发企业也选择积蓄力量，到金九银十前后再寻机爆发。整个第三季度呈现先抑后扬格局，但严峻的政策环境和渐趋浓厚的观望氛围已经注定2011年的金九银十将以惨淡收常
进入第四季度，在成交量上碰壁的开发企业先后放缓了推盘的节奏和步伐，转而关注政策的后市走向；而在决策层的多次表态和舆论引导放大的影响下，消费者的观望氛围达到了全年顶点。12月召开的中央政治局会议和中央经济工作会议为2012年的房地产市场走向定下了三大基调，“提前放弃2011年，备战2012年”成为了多数开发企业的选择。

《2011-2012年度石家庄房地产市场解析及预测报告》的推出，旨在介绍2011年石家庄房地产市场的整体运行情况，总结市场主要表现特征，对开发企业和消费者的市场预期进行盘点分析，为开发企业实施新的发展战略提供参考和建议。

一、2011年石家庄房地产市场概述
纵观2011年的石家庄房地产市场，“复杂多变”、“深刻调整”或许可以算作比较恰当的“注脚”。在前所未有的调控压力之下，石家庄房地产市场呈现出剧烈的波动态势，无论是开发企业，还是消费者都在震荡中寻找着新的“落脚点”。具体来看，2011年石家庄房地产市场呈现出以下八大特征。

1、调控压力空前 政策叠加效应显著
与2010年相比，2011年石家庄房地产市场真正遭遇到了调控压力，上半年多项调控政策基本保持了一个月出台或落地一项的高频率。其中，1月26日国务院出台“新国八条”，石家庄限购政策进入“预备阶段”；2月19日，石家庄出台《关于进一步做好全市房地产市场调控工作有关问题的通知》，限购政策宣告落地；2月底，石家庄限购政策实施细则出台，石家庄正式进入“限购时代”；3月底，石家庄确定新建商品住宅价格同比限涨10%的控制目标；4月底，石家庄出台新规要求新出让的商品住宅用地须配建10%的保障性住房；5月底，石家庄出台商品房销售明码标价实施细则，一房一价正式落地。

进入下半年调控政策鲜有亮点，但决策层针对房地产调控的表态则基本保持了一个月两次以上的高频率，以表态换政策，对包括石家庄在内的全国房地产市场保持了较强的调控压力。12月先后召开的中央政治局会议和2011年中央经济工作会议，为2012年房地产调控定下了三个基调，即坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归和推进房产税试点。其中，促进房价合理回归和推进房产税试点较2011年是全新的目标。由此可见，2011年从中央政府到地方各级部门，对房地产调控均采取了较为积极的态度，政策收紧幅度和力度较以往有所扩大，其中促进房价合理回归的表述可以看出决策层对目前的房价水平并不满意，调整势在必行。

在频率和力度均前所未有的房地产调控压力之下，2011年石家庄商品房和商品住宅的成交量出现明显的下挫，商品住宅尤甚；尽管供应量较2010年同期有所上涨，但开发企业并没有保持良好的供应节奏，“峰谷交替”现象较为明显。特别是在2011年下半年，多项调控政策形成的重叠效应使石家庄消费者出现了较为强烈的观望气氛，并直接导致下半年商品房和商品住宅市场陷入较为低迷和冷清的状态。

2、商品房供应量剧烈波动 调控政策导致“峰谷交替”
2011年1月至11月石家庄商品房累计供应632.5392万平方米，较2010年同期上涨12.67%。其中，商品住宅累计供应450.3257万平方米，较2010年同期上涨20.76%。尽管政策环境压力比较大，但石家庄开发企业还是表现出较为积极的推盘意愿，供应力度也比较大。一方面，2011年石家庄商品房和商品住宅预售许可的审批力度有所加大，具备预售许可的项目纷纷加快了产品入市的速度；另一方面，市场环境较为低迷的背景下，加速产品入市和销售的速度，维护开发企业的现金流和资金链安全，成为了多数开发企业的新选择。

深入比较各季度商品房和商品住宅供应面积走势可以看出，开发企业没有能保持较为稳定的供应节奏，全年供应量频繁出现“峰谷交替”现象，而起伏频率与房地产调控政策的出台和执行时间点有着较为密切的联系。开发企业除在整体上体现出较为积极的供应和推盘意愿外，仍受到了房地产调控政策的影响，这种影响主要作用于市场心理，并可能对具体的操盘措施产生联动作用。

与“整体积极、剧烈波动”的供应量形成对比的是，2011年石家庄商品房和商品住宅市场整体呈现出供略大于求的状态，其中商品房供求比为1.47：1，商品住宅供求比为1.45：1；此外，各季度的供求比变化也较为剧烈。这显示出开发企业在节奏明显加快、传统淡旺季因素显著趋弱的背景下，对市场的把握和控制力度也比往年有所加大。在不断的调整之中，开发企业也在寻求市场的平衡点。

3、成交量持续低迷 观望氛围前所未有
开发企业整体较为积极的推盘意愿并没有得到石家庄消费者的充分回应。2011年1月至11月，石家庄商品房累计成交431.396万平方米，较2010年同期下跌8.91%；其中，商品住宅累计成交26796套，310.4799万平方米，较2010年同期分别下跌22.02%和22.09%。

分季度来看，石家庄商品房和商品住宅成交量连续四个季度出现下挫，尽管四季度暂缺12月的成交情况，但三、四季度之间成交量之间存在着较大的差距，加之12月市场依然呈现出较为低迷的态势，因此四季度成交量探底已经基本成为现实。各季度之间的成交量差距在三季度有所放大，可以基本判断自三季度开始，市场陷入了深度调整。

从整体上看，2011年石家庄房地产市场较为疲软，各月成交量波动比较剧烈，传统的淡季旺季并不明显。在上半年连续出台和落地的房地产调控政策影响下，消费者购房信心趋冷，调控政策叠加作用于下半年集中爆发，这直接导致石家庄商品房和商品住宅成交量逐季度呈现出下探态势，并出现了“淡季冷淡，旺季不旺”的现象。经过长期跟踪调查我们认为，自住型购房需求在石家庄消费者中所占比例保持在80%左右，这表明石家庄房地产市场的基础并没有消失，但四季度56%的受访消费者认为未来一段时间石家庄房地产市场将呈现波动下降的态势，较为强烈的观望气氛势必使潜在的市场基础难以在短期内转化为实际成交量。

4、全年商品住宅均价微幅上涨 价格走势波动上扬