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引言：市场陷入僵局 石家庄楼市博弈持续升级
2011年第三季度，前期出台的各项房地产调控政策在石家庄进入了深化和发酵的阶段。尽管政策层面相对平静，但政策的影响力已经深入到供应量、成交量和成交均价的走势之中。今后，调控的常态化也将通过对楼市的各项指标施加影响实现。
整体上看，三季度石家庄商品住宅市场再次陷入了“供求平衡，量跌价涨”的状态。由于二季度供应量相对过大，三季度市场亟需回调调整全年的供应总量，因此三季度商品住宅供应量再次呈现出波动态势，但波动的幅度比二季度有所收窄，显示开发企业推盘和供应的心态比较从容；在作为传统销售旺季的9月，开发企业的推盘动作再次活跃，推盘意愿也再次强烈。尽管三季度整体的供求关系相对平衡，但各月供求比依然处在幅度较大的波动之中。
造成三季度各月供求关系大幅波动的另一个因素是成交量。2011年三季度，石家庄商品住宅成交量没有能够延续二季度末的“翘尾”趋势，7月出现了一波快速下跌，虽然8月和9月重新回到了上升的轨道中，但回升的量能比较微弱。从三季度的市场调查也可以发现，消费者的观望情绪比较浓厚，对房价和楼市走势的预计进入僵持状态；同时，限购和限贷政策也限制了消费者的购房空间，特别是房地产信贷紧缩的趋势更加强烈，刚性需求消费者的贷款难度增大，不仅抑制了消费者的购房需求，也对成交量产生了直接的影响。
石家庄商品住宅成交均价结束了二季度的波动态势，自2011年5月至8月出现了连续四个月的上涨，到9月虽然再次出现下跌，但跌幅较小，三季度商品住宅成交均价整体呈“涨多跌少”的态势。一方面，高端住宅在三季度成交情况较好，拉动了商品住宅成交均价的上扬趋势；另一方面，楼市频繁的购房优惠动作并没有触及到成交均价的走势。
弱势的成交量难以支撑石家庄商品住宅成交均价的走势。从对开发企业的市场调查可以看出，多数开发企业的资金链都出现了相对紧张的情况，在全年销售任务和并不明朗的政策前景面前，开发企业调价促量的可能性正在增大。从目前来看，调整房价水平是打破市场僵局的重要手段，四季度开发企业应采取更为积极稳妥的推盘策略。《2011年第三季度石家庄商品住宅市场分析报告》的推出，旨在总结市场主要表现，对消费者市场预期进行盘点和分析，为房地产开发企业制定和推行新的发展战略提供具有参考性和建设性的意见。
一、2011年第三季度商品住宅市场运行情况概述
（一）供应情况分析
1、商品住宅供应面积
提要：2011年第三季度石家庄商品住宅供应面积环比下跌56.19%，同比下跌1.47%，各月供应面积波动幅度有所收窄，7月和9月为波峰，8
2011年第三季度石家庄商品房供应面积为148.2801万平方米，环比下跌33.20%，同比下跌7.29%；其中，商品住宅供应面积为90.9148万平方米，环比下跌56.19%，同比下跌1.47%。与二季度相比，三季度石家庄商品房和商品住宅供应量都出现了非常明显的萎缩，商品住宅供应量的跌幅超过50%，这显示开发企业在供应力度和推盘意愿上都出现了收紧。
从各月走势上看，2011年第三季度石家庄商品房和商品住宅呈现出波动态势，如图1-1所示。但与第二季度相比，涨跌幅度有所减弱，显示供应走势正趋于稳定。其中，7月和8月商品房和商品住宅供应量连续出现下跌，进入9月，供应量又双双回升，并回到6月的水平。整体上看，尽管2011年第三季度石家庄商品房和商品住宅供应面积呈“V”字走势，但是与二季度相比，高点与低点之间的差距有所收窄。我们认为，三季度没有出台大的调控政策，政策环境比较稳定，开发企业心态趋稳，供应节奏也正在恢复。
对于石家庄商品房和商品住宅在2011年三季度呈现出的上述情况，我们认为，这是二季度供应放量之后的合理回调。2011年二季度石家庄商品房和商品住宅供应面积分别是2010年全年供应量的35.70%和50.40%，在二季度供应异常的基础上，市场需要一定幅度的回调来调整全年的供应量，否则开发商势必将承受库存和销售的双重压力。从目前来看，2011年前三季度石家庄商品房供应面积为505.6884万平方米，商品住宅供应面积为395.7764万平方米，这一水平与2010年同期基本相当，三季度供应量的调整已经达到目的。
值得注意的是，隶属三季度的9月同时也是房地产传统销售旺季——“金九银十”的开端，当月的商品房和商品住宅供应面积分别是75.2809万平方米和59.6607万平方米，达到了2011年的第三高，同时环比分别上涨172.35%和415.85%。这显示开发商进入9月都加大了供应的力度，并显示出强烈的推盘意愿。我们认为，除了金九银十历来受开发企业重视的因素外，2011年以来较为低迷的成交量也促使开发企业必须抓住金九银十，为完成全年销售任务做好准备。
图1-1 2010年10月至2011年9月石家庄商品房供应面积走势
2、商品住宅供求比
提要：2011年三季度石家庄商品住宅供求比为1.17：1，供求基本平衡，但各月供求关系波动较大，7月和8月供小于求，9月迅速反转为供大于求，并拉平三季度整体供求关系。开发企业三季度末突然加大供应力度并没有得到消费者的回应。
从整体上看，2011年第三季度石家庄商品住宅供求比为1.17：1，呈现出供求基本平衡的局面。然而，7月、8月和9月商品住宅供求比却呈现出截然不同的态势，如图1-2所示：其中，7月和8月均为供小于求，供求比分别是0.87：1和0.44：1；9月则迅速反转，当月供求比达到了2.05：1，并迅速拉平了三季度的供求比。由此可见，尽管三季度供求基本平衡，但各月实际供求情况波动比较大。纵观2010年10月至2011年9月，石家庄商品住宅供应总面积为471.8064万平方米，成交总面积为374.7832万平方米，供求比为1.25：1，供微大于求，整体比较稳定。
二季度“整体平衡，各月波动”的供求关系，我们认为与商品住宅供应量的波动有着直接关系。三季度各月商品住宅成交面积基本稳定在20万平方米至40万平方米之间，且稳步回升；反观三季度供应量，则出现了一定幅度的波动，这直接导致了7月和8月供小于求，9月迅速反转为供远大于求的局面；而9月的供求反转，也将三季度的供求比拉回到平衡状态。
尽管2011年第三季度石家庄商品住宅供求比保持了基本平衡的状态，但作为“金九银十”一部分的9月，石家庄商品住宅供求比为2.05:1，供远大于求，体现出开发企业强烈的推盘意愿和放大的供应力度并没有获得消费者的积极回应。尽管如此，我们认为，在全年销售任务的压力之下，开发企业的推盘意愿和供应力度在10月还将保持积极的态势；此外，除了在供应量上保持一定的节奏，开发企业还将通过一定的优惠促销动作，力图刺激和推动成交量加速回升。不过，我们建议开发企业在保持供应节奏的同时，应密切关注市场整体的供应走势，避免出现整体供应量放大后对库存和销售产生太大的压力。
图1-2 2010年10月至2011年9月石家庄商品住宅供求比
（二）成交情况分析
1、商品住宅成交套数
提要：2011年第三季度石家庄商品住宅累计成交6556套，环比下跌21.35%，同比下跌30.39%。其中，期房成交6169套，占成交总套数的94.10%；现房成交387套，占5.90%。石家庄消费者在购房时仍以期房为主，但后市期房风险将增大。
2011年第三季度石家庄商品住宅累计成交6556套，环比下跌21.35%，同比下跌30.39%。其中，期房成交6169套，环比下跌25.23%，同比下跌33.90%；现房成交387套。此外，三季度期房成交套数占商品住宅成交总套数的94.10%，现房则占5.90%。上述数据显示，石家庄消费者在购房时仍以期房为主。
