王瑞涛

二零一一年十二月六日
前 言
当前的旅游地产开发，应走“守正出奇”的营销之路。在创造居住需求的同时，采用奇兵出击，直接促成购买，方可取得预期的开发战略目标。

经过与徐总的充分沟通，并现场考察之后，我对原方案作了一些修正，使之更具可操作性，以期能为公司带来更高的经济和社会效益。

当前问题

市场定位与住宅产品脱节，严重偏离市场需求。

本案最初定位于乡镇刚需，既然如此，则按照乡镇畅销户型，应为90-110平米三房才可，但本案户型却集中于70平米两房，在一期接近80%，这种户型分布是造成本案“穷嫌富不爱”的根本原因之一。

2、未能深挖市场，定位失误。

本案所在之侯家镇，全镇人口不到3万，且农村住宅需求一向微弱，按下述公式：
有效市场=人口*有效购买力*购买欲望，可简易得出人口8千户，有效购买力（家庭年收入3万以上）系数约为0.5，购买欲望（有购房需求）系数约为0.05，则
有效市场=8000*0.5*0.05=200户
所以，本案以8万平米体量，明显不能以本地消费为主。

3、策划包装落后，卖点单一，未能带来品牌溢价。

本案案名和合花园汉语拼音“hehehuayuan”无论是普通话还是胶东话都不易读，且难以反映项目特征，不利于传播。

故本策划案第一步便是更名为“柒海里”，寓意简单“距海柒海里”，且名称大气，琅琅上口，必能起到事半功倍的宣传效果。

注：虽然前期手续及地名办已经注册为和合花园，但柒海里作为项目分案名或商品名仅作为广告宣传使用，并不出现在政府文件之中，与原名互不冲突。

本案的策划前置条件

1、成本的可控性。

本案策划的核心在于利用强大的投资回报吸引购买，这便要求我们成本控制能力要很强。根据开发一般定量分析，本案的宽松成本线在1800元/平米，最低利润线在2000元/平米，所以，本策划案的一切成本核算便是基于最低利润线2000元/平米。

2、宏观环境在2012年不会有改善。

明年属于政府换届年，按惯例，新政府会延续现有政策，一般要到第二年才会有调整。12月1日，铺天盖地的“央行下调0.5%储备金”，有很多房地产界人士认为是政策转向的开始，其实，开发商久旱盼甘霖，听到的任何声响都更愿意想成可下雨的春雷。

3、公司具备严格的产品及策略执行力。

方案再好，其效果主要还是在于执行。本策划案属于高额回报型促销，且时间跨度最少三年，这就要求我们要信守承诺，严格执行合同。

塑造温泉+养生地产概念，提升产品附加值
（一）、重新定位本项目的战略目标
文登，是中国的温泉之都，这一城市名片我们没有利用，又如何能做好项目？立足本项目近邻天沐温泉的良好条件，开发1500米-2000米地热温泉（费用在150万-200万之间），并以此为核心，重新规划项目，形成以温泉度假、近海概念、健康住宅三位一体的旅游养生地产。

一般来说，旅游地产项目选择的原则包括：是否有旅游资源可挖掘、是否有历史文化资源可以挖掘、是否有‘体验式旅游资源’、是否可以借势与周边旅游资源进行深度开发、距离市区是否在一小时车程内，能否与项目所在城市定位进行“嫁接”。而这些条件，本项目都可满足，所以，调整本项目的战略目标为温泉养生地产，是可行的。

项目目标：控制风险情况下实现项目开发利润最大化,打造一流的温泉度假区；基于社区开发模式在原有基础上进行提升。

本项目与海景房优劣对比：
1、海景房风大，潮湿，虽然观景效果良好，其实不利于养生；
2、本项目：近海仅10几公里，有小区班车直达南海，并且温泉入户，中午去海边洗海水浴，晚上回家泡温泉。并且小区里专为老人设立康复中心，治病疗养都很方便。