一、恒通项目背景分析（p1）
二、柳州商圈分析（p1-2）
三、消费人群结构分析（p2-3）
四、柳州各主要城区商业发展状况、业态布局定位（p4）
五、五星商圈主要商业项目经营情况对比（业态、代表品牌、价格档次、陈列）（p5-6）
六、柳州市民消费心理分析（p7-8）
七、柳州各区域部分商业楼盘价格调查（p9-12）
八、恒通商业运作、商业规划建议（p13）
九、深度分析柳州几个零售百货业态成功和失败的原因（p14-18）
十、河东区域阳光100为辐射的商圈定位深度思考（p19）
十一、恒通商业楼盘的商业品牌定位探讨分析（p19-21）
十二、恒通商业楼盘定价策略和招商费用支出项目探讨（p22）
十三、招商工作推进计划（p23）
十四、总括（p24）

恒通·商业定位计划书

恒通项目背景分析
恒通商业项目坐落于美丽的柳州河东江畔东侧，占地面积24578㎡，商业建筑楼层8层，周边商业楼盘环绕，左拥九州国际，右抱盛丰国际，前有阳光100，背靠兆安现代，项目所在区域是柳州近年来重点开发的商业CBD商业中心，也是柳州市政府招商引资列为重中之重的发展规划新区域，河东区商业圈定位高端，地理位置优越，注定会成为柳州新型商业格局的导航者。

柳州商圈分析
五星商圈——最为柳州也是最老的商业地带，处于广西柳州市中心，美丽的柳江环绕而过，素有“玉带束龙腰”、“金钱钓玉壶”之美誉，是柳州的政治文化、商贸、教育、医疗、休闲、娱乐中心，配套设施十分完善，五星是具有百年历史和商贸传统的老城商业中心，是整个柳州城市的核心区域，既有传统的文化沉淀，又有日益繁华的现代商业圈。东西方向以沿江的江东、西为界南北方向一刘江路和广场路为界，其中商圈的核心是以解放南路、龙城路、只能怪上路为界，这些关键道路组合成的商业街道构成了商圈商业基矗商圈着力于服务广大市民消费，是城市商业与发展的龙头，其商业经营包括购物、休闲娱乐、办公写字楼、旅游消费等为前提，形成了以五星商厦、工贸大厦和丽晶大酒店、华天世纪等大型商尝酒店为主体、龙城路地下商业街、解放南路等特色精品街区为支撑的城市中心商业区。龙城路、五一路以销售品牌服装专卖店、数码店为高附加值街铺形态，解放南路以休闲娱乐、购物功能为特色的中高端消费形态，罗池路、曙光路借助东门城楼、沿江美景体现旅游文化的商业特色；五星商圈主要承担起柳州百货购物、酒店服务、精品购物和商务办公的作用，辐射整个柳州。

但是和众多城市一样，一个传统的城市商业中心体系越来越承载不了一个城市的发展速度，旧城改造（包含目前旧城改造最大建设项目柳州风情港、金沙角休闲文化广尝地王国际等在建高端商业楼盘）迫在眉睫，配套设施更新慢，周围消费人群素质杂乱，商业档次逐渐落后等原因，使这个传统的区域得不到青睐，随着城市化进程的加快，这个传统的商业地满足不了远离五星圈以外的人群需要，使人群的集中力逐渐分散，五星圈在繁荣的同时，由建筑密度高所带来的道路窄、交通低效、停车难等情况，也相对制约了商业的扩展空间，由于地价高、租金高带来的高度运营成本也制约了民众的消费，造成难以满足和方便市民多元化购物需求，难以迎合日趋细化的市场发展，虽然旧城改造工程和新的商业体在建设，但仍然改变不了新新商圈对五星商圈的冲击。

河南商圈——柳江以美丽的江穿过，柳江以南就是另外一个区块，这是注定要成为对老市中心形成最大冲击的地方，这些年河南片商圈在传统柳州市民眼里就是以批发、零售为主要业态的地方，由于批零业态的消费群体随着城市进程的加快，以鱼峰路、飞鹅路、红光路、南站路几条大道所形成的新商圈正引领柳州重要的商业集群地，以飞鹅商城、新时代商业港、谷埠街国际商贸城、温州商贸城、江南新天地为主体的商业体慢慢成为时尚、高档、高文化品味与五星商圈护卫互补之势，各有特色，各有侧重，错位经营。河南桥头从文惠桥南到红光桥头侧，这条走廊集中了文化品味很高的休闲购物业态，又延续了中低端的批零大卖场，不见建筑构架要比五星商圈高出一筹，而且规模也要大得多，河南商圈可以说是柳州商业的发源地，以服装、小商品批发为主，依靠柳州发达的交通网络，更是给柳州带来了“桂中商埠”的美称，但正因为河南商圈的功能性划分决定了他的局限，无法获得更高的提升。

河东商圈——位于飞鹅的河南商圈与位于市中心的五星商圈是柳州商业的“两极”担负着柳州大部分的商业功能，也是长久以来大众较多认可的两个商业中心，同时也担负着不一样的城市功能，随着柳州市东进步伐的加快，柳州商业“两极”的格局正在酝酿惊天动地的变革，河东将成为另外一个崛起的商业中心，并且，以城市商圈功能划分，河东CBD商圈的定位完全不同于飞鹅、五星商圈，河东CBD商圈服务于高端的国际精英商业，将高度聚合西餐厅、名店咖啡、休闲酒吧、国际品牌等国际商业，满足精英群族的高端精神消费，经历了河南批发商圈与五星商圈的兴盛，河东将是下一个聚集繁华的城市级商圈。市政府新址、餐饮、金融系统、酒店、娱乐等星罗棋布，以桂中大道为主轴，形成一张商业“网”。

以阳光100城市广场为地标，将成为河东商业的“东风”，推动河东实现国际高端商业布局；项目以国际消费为定位，高度整合河东分散的商业资源，以五星级酒店及高档写字楼为核心，讲中式餐饮、西餐厅、咖啡吧、电影院等各种商务商业配套尽收其中，打造柳州首席经营消费领地，以radisson五星级酒店、肯德基、必胜客、美林华映国际影城、南城百货、梦之岛百货等为代表的一批优质商家以全面抢先进驻阳光100，牵引柳州高端商业持续向东，形成整个城市最具朝气和生命力的区域。

消费人群结构分析
柳州市总人口350万人，其中市区人口120万，周边县份230万，人均收入按省级平均水平