前言
房地产业是近年来社会和学术关注的焦点。改革开放以来，房地产业已成为国民
经济中支柱性质的产业部门，产业关联度高，牵涉到建筑、农民工就业、钢筋水泥等
建材行业、银行等中介服务业、家具家电等制造业，因此对我国经济发展起着举足轻
重的作用。现在全国上下，所到之处都是尘土滚滚、塔吊林立，无论走到哪，人们都
在谈论买房子或卖房子，其规模之大、热情之高近乎疯狂。我想弄明白，是什么魔力
使人如此热情高涨、行动一致地全民搞房地产？同时，房价天高、嘘声一片，引发民
众对开发企业、政府的强列不满。如政府强行将房价降低，对持有房产的人来说，资
产将大幅缩水，银行可能会变成中国最大的房东；房价不降低，对没有住房的人来说，
相对于收入如天文数字的房价，更是对社会的一种绝望。所以在万般无奈之下，政府
只能出台政策，维持房价不快速上涨，同时增加经济适用房、廉价房的供应，维护不
同利益需求人的利益。不能否认，房地产业发展的关键因素：土地、资金、产品（容
积率、技术标准）、销售（预售制度）都受到政策的根本影响，我们显然更应该从政
策的角度来看待房价天高绝对不是房地产企业所能推动上去的。由于政府是规则制度
的唯一提供主体，权力具有垄断性，获取信息具有相对优势，政府可以通过权利与对
资源的垄断实现自己预算最大化或租金最大化而非社会福利最大化的目标，在中国现
阶段经济发展，房地产业也许就是政府实现其利益最大化的载体。如果分析一个房地
产开发项目的经济价值，并站在不同参与主体的主角度来进行观察，也许能得到答案。