本商业计划书选定的研究对象为广州DQ房地产开发有限公司的广州市珠江新城N
项目，该项目是一个投资额高达人民币25.85亿元的房地产开发项目，项目位于广州市
天河区珠江新城南部，周边市政道路交通已统一配套，市政设施配套成熟先进，地势平
整，珠江岸线结构规整，江面开阔、视觉效果甚佳，东侧与南侧可远眺华南快速干线华
南大桥及琶州国际会展中心，西侧可远望广州新地标——广州电视塔，确实为建造高尚
社区的绝佳景地。本文在已学习的相关理论的基础上，采用与实践相结合的方法进行研
究，按照商业计划书的要求，对该项目进行了投资决策分析，其主要内容包括：
1.首先对项目的开发商即广州DQ房地产开发有限公司及所投资的珠江新城N项
目基本情况进行简介；
2.结合中国及广州市宏观市场成长状况及2010年以来的广州市楼市分析。分析表
明广州市整体住宅市场发展势头较好，销售总量不断提高，广州市近年房地产市场供销
两旺，销售价格保持稳步上扬；
3.根据房地产市场定位的相关理论，利用波特的竞争战略理论、SWOT分析模型
等分析工具，对该项目进行了市场需求分析及市场定位，最终确定了本项目的整体定位
为“近百年内最有影响力和标志性的经典豪宅”；
4.分析周边楼盘的销售价格及销售情况，结合新市场环境，对珠江新城N项目营
销策略的制定进行了研究，为保持竞争优势提出营销策略推广方案；
5.通过相关的财务指标，分析项目的经济效益。从本项目的经济效益分析可以看出，
项目的投资回报率较高。项目的总投资收益为455162万元。项目税后财务净现值
FNPV=48438万元，项目的内部收益率FIRR=21.26%，本项目动态投资回收期为4.01
年。因此该项目的开发投资是可行的，且具有较高的经济效益。
关键词：N项目；商业计划书；财务分析；风险分析
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