浙江金基置业有限公司：受贵公司委托，我们对即将出让的杭州（2006）20号地块投资价值进行了比较全面分析，整个报告分为五部分：1）项目概况；2）市场分析；3）项目SWOT分析；4）项目定位与地价测算；5）建议。主要结论是：地块稀缺性优势明显，适宜开发高档住宅和高档酒店式公寓，但因项目投资量大、价位高、消费客户群体规模小等决定了项目运作具挑战性。认为贵公司应该结合投资机会成本、企业的发展战略、以及竞拍现场实际情况综合确定。假若企业有赢利性更好、风险更小的投资机会，则建议以稳健的态度竞标这块土地，控制土地投标价在35亿元之内，即楼面地价格10480元/M2之内。假若企业有相当的资金剩余，又将本项目开发视为实现企业跨越式发展的重要举措，则应以比较积极的态度去竞标这块土地，理想的土地投标价在37亿元之内，即楼面地价格11080元/M2之内，最高报价不超过40亿元，即楼面地价格11978元/M2。详见分析评估报告。浙江工业大学房地产研究所2006年9月15日目 录第一部分 项目概况 31.1宗地位置 31.2规划指标 31.3招标方式 41.4土地款支付方式 4第二部分 市场分析 52.1对房地产业宏观政策的若干判断 52.2杭州住宅市场走势基本分析 62.3杭州写字楼市场分析 102.4杭州酒店业分析 142.5杭州酒店式公寓市场分析 16第三部分 项目SWOT分析 203.1优势分析（Strength） 203.2劣势分析（Weakness） 213.3机会分析(Opportunity) 223.4威胁分析(Threats) 22第四部分 项目定位与地价测算 254.1项目定位 254.2经济技术指标估计 254.3项目的建设进度 264.4项目投资成本估算 274.5销售收入估算 294.6 地价测算 314.7项目财务效益评价 334.8 敏感性分析 33第五部分 地价报价建议 34第一部分 项目概况1.1宗地位置 杭政储出（2006）20号地块，位于拱墅区（如图），东至京杭运河，南至白马公寓、长征新村等，西至湖墅南路，北至文晖路，原为杭州汽车发动机厂。1.2规划指标宗地总面积为104070平方米（折合156.1亩），由A、B、C、D、E、F六地块组成，具体规划指标见下表。表1-1 项目规划指标编号出让面积（平方米）用途容积率建筑密度绿化率A10071办公兼容宾馆业用地≤4.3≤45%≥25%B8734办公兼容宾馆业用地≤4.3≤45%≥25%C11486住宅（设配套公建）用地≤3.6≤25%≥30%D22170住宅（设配套公建）用地≤2.8≤25%≥30%E27420住宅（设配套公建）用地≤2.9≤25%≥30%F24189住宅（设配套公建）用地≤2.9≤25%≥30%1.3招标方式该地块采用挂牌方式出让，本次挂牌报价时间：2006年9月14日至2006年9月29日期间工作日上午8：30—11：30，下午1：30—5：00止（9月29日下午截至时间为2：30）。竞价地点：杭州市公共资源交易中心（东新路155号和平家俬城四楼拍卖厅）。挂牌出让起价为人民币297835万元。1.4土地款支付方式在土地开发补偿协议书签订之日起15日内，支付总土地开发补偿费的20%，其余土地开发补偿费分三期支付：第一期在2007年4月20日之前，支付30%；第二期在2007年10月20日之前，支付30%；第三期在2008年5月20日之前，支付20%。