柳州市河东区沿江地块市场研判及项目分析 辉煌集团柳州地产公司策划部本报告思维框架导图柳州房地产环境河东房地产环境宏观市场环境市场评估河东商业市场项目分析市场预期及发展思路说明：本报告思路是通过对市场的宏观、中观、微观的分析，评估市场环境和项目自身的优劣势，为项目建设与发展提供参考依据柳州房地产环境河东房地产环境宏观市场环境市场评估河东商业市场项目分析市场预期及发展思路宏观市场环境柳州市对外交通发达，是西南地区重要的公路、水路、铁路交通枢纽城市柳州，又称龙城，是广西重要的区域中心城市，广西第二大城市，广西工业名城、历史名城、文化名城、旅游名城。柳州，是沟通西南与中南、华东、华南地区的铁路中枢。境内高速公路及国道纵横交错。水路可上溯贵州，下航港澳。柳州还是西部的重要商品集散地，素有“桂中商埠”的美称。柳州北部湾经济圈华南西南中南柳肇铁路线湘桂铁路线贵桂铁路线桂柳南高速公路柳州市行政区分布：全市辖6县4区，总面积1.8万平方公里，总人口372万（2009年）市内行政区管辖范围包括城中区、柳南区、鱼峰区、柳北区、柳东新区、官塘区；另管辖柳江县、柳城县、融水县、融安县、三江县、鹿寨县。 柳东新区：总面积约103.1平方公里，2020年规划总人口52万。鱼峰区：总面积约122平方公里，总人口22万人。旧机场片区：面积7平方公里，居住人口5万人,流动人口3万人。城中区：总面积为125平方公里，人口12万。柳南区：总面积为162平方公里，人口30万。柳北区：总面积282平方公里，人口36.21万。柳州市地区市场总值（GDP）快速增长，将房地产行业带入高速发展的轨道初步核算，2010年，柳州市完成地区生产总值1260.05亿元，年增长率16%；柳州市“十二五”目标全面实现，与2005年比，全市地区生产总值增长了1.1倍，年均增长20.33% 小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展GDP增幅和房地产业发展状况的关系 数据来源：2005-2011年柳州市政府工作报告柳州市城市处于快速发展的黄金期，未来几年发展将趋于平稳和健康柳州市人均GDP “十五”期间持续上升，平均年增长率23%。2010年柳州人均GDP5100美元。排名广西十四个地级市第一位。（南宁人均GDP3949.6美元）柳州房地产目前处于快速发展的黄金期； 柳州人均GDP已超过全国和全区人均水平，全国人均生产总值排95位 《柳州日报》）。800-4,0004000-8,0008000-20,0000-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期数据来源：2005-2011年柳州市政府工作报告人均GDP和房地产业发展状况的关系 产业结构：以第二、第三产业为主，第二产业的快速发展推动柳州经济持续增长2010年第一产业增加值8.315亿元，同比增长5.3%；第二产业增加值635.41亿元，同比增长31.5%，第三产业增加值80.12亿元，同比增长20%。“十一五”末期，三次产业比重由2005年的11.5:52.0:36.5发展为8.3:63.0:28.7，产业结构进一步优化。数据来源：2005-2011年柳州市政府工作报告