世联地产城市综合体顾问业务介绍版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产有限公司所有，未经深圳世联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2009.3.15世联观察1国内商业地产项目的失败有着丰富斑斓的原因与故事；外表貌视强大、营销推广美伦美奂、实则积重难返商业地产归根到底就是财务线的问题开发商在开发综合体项目时面临的主要问题修订物业指标:已有的物业指标的市场可实现性？物业价值最大化：市场可实现的物业配比？通过怎样的规划布局能充分发挥价值聚集？资金的进入和退出机制：合理分期？合理的租售比？实现短期回现与长期现金流之间的平衡？ 招商和销售：顺利实现商家的入主？引爆商业销售，实现资金回笼？ ……核心问题？财务线－现金流商业地产是一个复合型的产业，它包括地产、商业、投资、金融等，其中最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题，商业地产是很难做的，即使能做，也走不远。海岸城万象城ＳＯＨＯ万达模式现金流时间商业地产代表财务线图世联观点2更新理念，明晰差别，有的放矢01万象城模式0304020105深圳华润中心·万象城案例分析 “最”之模式管理经营模式项目背景介绍项目整体定位214主力店铺形态5财务运营分析6价值KPI体系7物业类型配置3深圳华润中心·万象城：集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的商业建筑群华润集团在深圳投资开发的“深圳华润中心·万象城”是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积 55 万平方米，总投资逾 40 亿港币。深圳华润中心·万象城位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域，地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与"地王大厦"隔深南大道相望。交通便利，地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连，周边共有巴士线路30多条。 华润中心