大盘一般定位模式大盘驱动力用于长期推广，能包容大范围的客户，能满足客户复合型需求的综合价值体分期开发：配套先行，低价位产品率先推出；区域成熟后最后推出高端产品；总占地50万平方米，容积率1.0，总户数3900户。共分七期，小容量、快速滚动（每半年推出新一期）；首期2004年4月推出，占地9万平方米，规划624户；公交车站、学校、大型商业广场、医疗、银行、邮政、会所、娱乐配套、餐厅全部齐全（部分在建，但承诺2005年3月首批业主入住时可使用）用最佳产品（情景洋房、多层）做为启动产品，树立高档的社区形象，实现整体价值最大化。情景洋房、多层住宅、会所小高层住宅、学校开发顺序依次为广州万科四季花城广州大盘开发策略研究多层：情景洋房90%： 10%产品组合（建面比）多层：情洋75%： 25% 客户发展东风路、人民路、环市路，南海事业员工、居民东风路、人民路、环市路区域公务员、医生、白领价格水平普住：4300（680装修）情景洋房：5500（毛坯）普住：4000（600装修）情景洋房：5500（毛坯）万科四季花城2004.52004.82005.7第一期8.6万㎡9.5万㎡9.8万㎡第二期第三期第四期第五期第六期第七期多层：小高：情洋65%： 15% ：20% 普住：4500（680装修）情景洋房：5500（毛坯）东风路、人民路、环市路区域中高级白领、项目邻近区域私营主万科四季花城基本配套依托背景——广佛都市圈发展的加速，南海区域房地产的快速发 展，项目处于南海与广州交界处，可以兼吸广州西部 以及南海区域的两地客源；同时项目具有优越的自然 景观资源； 上下班交通时间短（20分钟内）的区位优势；核心卖点——特色产品，社区文化，万科品牌 其核心是以产品的特色和社区文化的塑造赢得市场， 注重项目开发的每一个环节，始终引领住宅发展的市 场潮流；发展定位——新市镇概念 为“关注普通人的生活”而努力，为普通人提供一个具 有亲和力、容易放松邻里交往方便的共享生活空间。形象定位——奥地利风情、四合院文化 本项目的规划设计借鉴奥地利的建筑风格和我国传统 的四合院文化为基本主线，形成东西方结合的居住文 化氛围；产品品质领先：星河湾项目规模 ：总占地面积：80万平方米；总建筑面积：120万平方米； 容积率：1.5；总户数：近7500户； 项目区位 ：距市中心区15分钟车程的城市边缘 。广州大盘开发策略研究10万㎡星河湾2001.52002.102003.5第一期第二期第三期第四期2004.1010万㎡8万㎡18万㎡第五期2001.1015万㎡2002.57万㎡2005.511万㎡别墅：多层：小高3%： 32% ：65%产品组合（建面比）小高：高78%： 22% 小高：高70%： 30% 高：小高60%： 40% 品牌发展项目品牌建设项目品牌发展项目品牌形成巩固项目品牌建设企业品牌企业品牌形成企业、项目品牌全面巩固客户发展番禺本地人广州高级白领广州区域（白领+私企）+本地人广州区域金领CEO+大型私企业主价格水平7000（3500装修）7500（3500装修）5500（1000装修）5000（1000装修）4800（800装修）4500（800装修）4200（800装修）别墅：10000（毛坯）