石家庄瑞德房地产投资顾问有限公司二○○八年六月前 言市场如战场，瞬息万变。在这战场上，关键在于时刻保持着清醒的头脑，密切跟踪市场，细分市场，发掘市场，我们才可能发现市场机会，通过缜密论证和科学分析，制订出“上兵伐谋”的营销策略，才可能立于不败之地。而科学的策划是项目成功的基石之一。因此，拒绝平凡，敢于创新，科学策划，出奇制胜，是我们永远不懈的追求，也是我们永远恪守的策划观。我们坚信：只有导入全新的整合营销概念和专业的整合营销模式，为项目实施全程整合营销策划运作，我们的项目才能获得圆满的成功，才能获得项目效益的最大化与风险的最小化。我公司将凭着创意性的策划理念、专业的代理经验、敏锐的市场触觉及对市场的深入掌握，结合市场动向及销售情况、供求关系，为本项目制定营销策略，旨在通过整合营销策划和手段，强化本项目的优势，提高本项目的总体素质和市场竞争力，令本项目推出市场，夺取最大的销售业绩，获得最大的经济效益。我们认为：本策略的执行将随时根据市场的变化做出调整,而专业、创意、实效正是我们的追求。藉此，我司根据市场调研分析，紧紧围绕发展商关注的问题以及疑虑问题，展开策略研究，进一步拟定整合推广策划方案，整合所有资源，扬长避短，努力实现本项目的成功与强势营销。第一部分 市场篇第一章 广宗房地产市场态势分析广宗房地产业起步较晚，2000年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到发展，近两年开发量开始增加，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。从房地产的普遍发展规律来看，一个城市人均GDP的增长、城镇居民人均可支配收入的提高、伴随着城市化进程加快而产生的城市人口的激增、新区的开发等因素都会对当地房地产市场发生较大的影响。结合广宗实际情况，目前我司认为，广宗的房地产呈现以下特征：◆人口增长使住宅需求更加旺盛随着广宗经济的发展，县政府大力启动招商引资，加强各类园区规划建设，使城区人口也得以迅速膨胀，住房需求相应产生。城区内在建项目较少的供应量使得这种需求更加明显，这种需求又从另一层面带动了城区的购房需求，购房需求更加明显。◆房价会随着开发程度的成熟而趋高一般来说，广宗城区开发初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。大量的土地出让势必会造成城区开发热度频频上升，房产的投资价值也逐渐显出。◆房地产开发机会与风险并存广宗经济发展给各行各业，尤其是房地产业带来更多机会。但同时，风险也相应存在。众所周知，广宗是经济工业基础薄弱，高素质人才缺乏，阻碍了本地经济的快速发展。广宗县属于贫困县，居民经济收入低使住房需求转变为有效需求的份额也相对较小。同时，近年来随着广宗房地产开发量开始增加，在此形势下，广宗县房地产项目停留在地层面得价格竞争上，而产品得开发和规划相对滞后；在当前房地产市场整体低迷得现状下，购房者比以前更加理性，所有这些因素对开发商提出了更高的要求，要求产品的自身品质应符合市场需求，实行准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。分析：◆在理性消费渐成主流的今天，二室、三室结构的户型仍然是市场住房产品的主流产品；◆商品房市场在广宗地区应有广泛的市场潜量；◆从目前的收入水平来看，总房价在15-20万的商品房是市场的主要可接受的合理价位；