《恒昌西安高新园区商业住宅项目开发可行性研究报告》(99页).rar 目　　　　　　录 1　西安市城市概况 1 1.1 自然概况 1 1.2 悠久的文明 1 1.3 历史沿革 1 1.4 现状与发展 1 2　社会经济环境分析 3 2.1 西安市社会经济发展分析 3 2.1.1 西安市经济总量持续快速增长 3 2.1.2 经济结构不断优化，高新技术产业和旅游业成为西安经济增长主要动力 4 2.1.3 基础设施建设步伐加快，人居环境和城市面貌显著改善 5 2.1.4 西安全市人口增长平稳，市区人口增长迅速，城市化水平不断提高 5 2.1.5 居民就业和收入情况 6 2.2 西安高新技术产业开发区社会经济发展分析 7 2.2.1 西安高新区经济持续高速增长 8 2.2.2 高新区市政基础设施和公建配套不断完善 8 2.2.3 高新区从业人数不断增加，白领阶层不断壮大 8 2.3 结论 9 3　区位条件分析 11 3.1 西安市城市总体布局结构分析 11 3.1.1 西安市用地布局 11 3.1.2 城市道路格局 11 3.1.3 小结 12 3.2 区域间分析 12 3.2.1 南郊 12 3.2.2 北郊 12 3.2.3 东郊 13 3.2.4 西郊 13 3.2.5 小结 13 3.3 区域内分析 14 3.3.1 南郊东部地区—曲江池旅游保护区 14 3.3.2 南郊中部地区—中央商务区 14 3.3.3 南郊西南地区—长安科技园 15 3.3.4 南郊西部地区—高新区集中新建区 15 3.3.5 小结 15 3.4 项目区位分析 16 4　项目开发条件分析 17 4.1 地理位置 17 4.2 周边环境及景观条件 17 4.3 现有道路交通条件 17 4.4 地形地貌、地质水文条件 17 4.5 气候条件 18 4.6 市政基础设施及公建配套 18 5　商品住宅市场研究 19 5.1 西安市商品住宅市场分析 19 5.1.1 发展特点 19 5.1.2 供求状况 22 5.1.3 产品特点 24 5.2 城西南住宅市场分析 25 5.2.1 范围界定 25 5.2.2 市场特征 25 5.2.3 在售楼盘特征 25 5.2.4 后续供应预测 27 5.2.5 区域发展潜力 28 5.3 项目竞争对手分析 28 5.3.1 竞争区域分析 28 5.3.2 竞争楼盘分析 29 5.3.3 竞争企业分析 30 5.4 典型个案分析——祈福新村 33 5.5 综合评述 37 6　商业物业市场研究 39 6.1 西安的整体商业环境 39 6.1.1 社会消费力增长强劲，推动商业物业的需求 39 6.1.2 商业分布相对集中，高新区缺乏商业配套 40 6.1.3 商业业态正处于升级换代期，充满发展机会 40 6.2 西高新商业环境分析 41 6.2.1 商业物业分布情况 41 6.2.2 商业物业的销售和出租情况 41 6.3 综合评述 42 7　目标客户研究 51 7.1.1 目标客户群的确定 51 7.1.2 目标客户群的分析 52 8　企业竞争战略 43 8.1 企业的优势 43 8.2 针对企业的SWOT分析 44 8.3 企业竞争战略 44 8.3.1 核心战略 44 8.3.2 企业战略对比 45 8.4 战略的剖析 45 8.5 企业竞争战略的实施 45 8.5.1 企业竞争战略的大步骤 45 8.5.2 营造城市副中心战略的实现步骤建议 46 8.6 案例分析——天河区发展历程 46 9　项目发展定位 49 9.1 项目发展策略 49 9.1.1 外部竞争策略 49 9.1.2 内部协调策略 49 9.2 发展定位 51 9.3 定位分析 51 10　产品主题策划 55 10.1 产品主题 55 10.2 支撑体系 55 10.2.1 都市概念及其支撑要素 55 10.2.2 生态绿洲概念及其支撑体系 55 10.2.3 具体概念的阐释与实现 56 11　开发模式 60 11.1 容积率的确定 60 11.2 总体开发次序 62 11.2.1 对项目地块的整体分析 62 11.2.2 选择点 62 11.2.3 总体开发次序 63 11.3 首期位置选择 63 11.4 开发规模设定 63 11.4.1 设定原则 63 11.4.2 每期的开发量 64 11.5 开发分期的设定 64 11.6 项目开发进度安排 64 11.6.1 物业类型设定 64 11.6.2 户型配比设定 65 11.6.3 价格设定 67 12　营销主张 69 12.1 核心价值 69 12.2 价值传播中的三个层面 69 12.3 分期主题及特色 69 12.3.1 各期主题的扼要说明 70 12.3.2 各期主题关键点的详细说明 70 12.4 市场形象建议 72 12.5 案名图案建议 72 13　项目开发成本分析 73 13.1 发展期的设定 73 13.2 技术参数 73 13.3 开发成本估算分项说明 74 13.3.1 土地成本估算 74 13.3.2 前期费用 74 13.3.3 小区基础设施配套工程费 74 13.3.4 建安工程费 75 13.3.5 开发期税费 75 13.3.6 不可预见费 76 13.4 开发费用估算分项说明 76 13.4.1 企业管理费 76 13.4.2 销售费用 76 13.4.3 财务费用 76 13.5 开发总成本费用估算 77 13.5.1 各期开发总成本费用估算 77 13.5.2 项目总体开发成本费用估算 77 13.6 成本的动态投入 78 14　财务效益评价 79 14.1 项目收益分析 79 14.2 财务效益评价设定 79 14.2.1 财务计算中税项及费用设定 79 14.2.2 财务评价指标的选取 80 14.3 财务效益评价 80 14.3.1 静态财务分析 80 14.3.2 动态财务分析 81 14.3.3 盈亏平衡及敏感性分析 82 14.4 财务分析结论 82 15　物业管理建议 83 15.1 物业管理的整体运作流程建议 83 15.2 根据整体运作流程所作的工作内容建议 83 15.2.1 前期管理工作 83 15.2.2 入住期管理工作 84 15.2.3 正常期管理工作 84 15.3 对部分重点工作内容的建议说明 85 16　智能化建议 87 ............