《顺天国际财富中心物业管理投标书》(109页).rar 目　　　　　录 Ⅰ.　提高顺天国际经营管理水平的整体设想及策划　　　　　　　　　　1　　　　　　　　　　　　　　　 1.1　认识与定位　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1 1.2　工作重点　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2 1.3　指导思想、管理模式、管理目标、奖惩措施　　　　　　　3 1.4　CPM服务顺天国际的主要优势　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　4 Ⅱ.　管理方式、工作计划和物资装备　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　6 　　　　2.1　管理方式　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　6 　　　　2.2　工作计划　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　13 　　　　2.3　物资装备计划　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　18 Ⅲ.　管理人员配备、培训与管理　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　19 　　　　3.1　管理人员的配备　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　19 　　　　3.2　管理人员的培训　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　21 　　　　3.3　管理人同的管理　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　24 Ⅳ.　管理制度与档案建设　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　26 　　　　4.1　完备的管理工具　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　26 　　　　4.2　档案资料的建立与管理　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　31 　　　　4.3　物业档案资料的管理　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　36 Ⅴ.　管理成本测算和管理费标准　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　38 5.1　物业管理费标准及佣金标准　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　38 5.2　对物业管理处财务管理的认识　　　　　　　　　　　　　　　　　　　38 5.3　管理处控制成本主要措施　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　38 5.4　顺天国际物业管理有关费用测算　　　　　　　　　　　　　　　　　39 Ⅵ.　物业管理前期介入　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　49 　　　　　6.1　施工期物业管理工作　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　49 　　　　　6.2　设施设备调试期物业管理　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　49 　　　　　6.3　大厦竣工验收及接管验收期物业管理　　　　　　　　　　　　　50 　　　　　6.4　其它前期准备工作　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　52 　　　　　6.5　前期物业管理人员安排计划与工作进度　　　　　　　　　　　53 Ⅶ.　机电设备设施的管理　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　55 　　　　　7.1　系统日常运行及管理　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　55 　　　　　7.2　设备系统的应急处理方案　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　57 　　　　　7.3　系统的维护保养　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　60 　　　　　7.4　节能管理　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　65 　　　　　7.5　技术改造、更新　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　66 　　　　　7.6　技术资料的收集、管理、使用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　67 Ⅷ.　智能化系统的运行及维护　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　69 　　　　　8.1　智能化系统的日常运行　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　69 　　　　8.2　智能化系统的维护　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　78　　 　　8.3　智能化系统发展设想　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　79 Ⅸ.　物业维修养护计划和实施　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　82 　　　　　9.1　维修基金的建立与管理　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　82 　　　　　9.2　房屋本体及共用设施维修养护范围　　　　　　　　　　　　　　　82 　　　　　9.3　房屋本体共用部位及共用设施维修养护运作　　　　　　　82 　　　　　9.4　房屋本体共用部位及共用设施设备维修养护周期　　　85 　　　　　9.5　房屋本体共用部位及公共设施维修计划、标准　　　　　85 Ⅹ.　日常物业管理的综合服务　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　97 　　　　　10.1　事务管理　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　97 10.2　环境管理　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　106 10.3　保安及消防管理　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　110 10.4　写字楼非办公时间的管理　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　116 10.5　商场、酒店营业时间的管理　　　　　　　　　　　　　　　　　　　116 Ⅺ.　经营管理服务　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　118 　　　　　11.1　物业经营之意义　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　118 11.2　CPM经营优势　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　118 11.3　规划定位及周边环境分析　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　121 11.4　营销策略　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　122 　11.5　经营合作方式　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　124