深圳康城丽湾商业地产策划案(doc　30).rar ＂康城丽湾＂　 前言 对于土地市场、房地产金融市场，国家采取了通过商品房信贷措施、税收调节机制、住房补贴制度、经济适用房的建设等一系列措施，调控房地产市场的供应量及供应结构，加大普通商品房及经济适用房的供应，规范城市动拆迁，发展二手房市场；严控房地产开发企业银行贷款，加强住房贷款担保体系将降低信贷风险等等一系列的宏观政策调控，在大家对楼市发展方向产生疑问的时候，国内部分大城市的房价发生了较大的变化；广州、北京、深圳的高价房开始小幅回落，南京、杭州等其他一线城市的房价停止了前两年的大幅增长态势，二手楼市场也明显缩量；商品房的售价及销售面积呈现双增长，但总体增幅较去年均出现回落；表明房地产供求结构发生了轻微的变化，同时相关政策对房地产市场的影响导致持币观望的情绪在蔓延。 （一）　南京房地产市场回顾 1、供求结构比例失衡，需求强劲 全年商品房市场供需比例为0.8：1，供给相对不足；全年市场总容量为1400万平方米，其中商品房的市场容量为850万平方米，存量房的市场容量为550万平方米。在需求构成中，拆迁购房需求占市场容量的32.85%，居民拆迁购房需求具有刚性，始终是需求上升的基础；投资需求增加快，是需求上升的主要动力，投资需求比例达到24%，全年的比例为17%，这部分人的需求极不为稳定，是影响供求关系波动以及整个房地产市场稳定的因素。　 2、房地产投资上升幅度很大，但商品房供给不足，存量房供需两旺 房地产投资为183.8亿元，创历史记录，同比增长33.6%。但竣工面积仅为392.8万平方米，同比下降了10%，加上期房供给上市销售面积为598万平方米。尽管土地供应达到658公顷，由于存在开发周期因此不会很快形成供给，而土地供给仅为173公顷，土地供给为27公顷，受到土地的约束使商品房供应速度增长较慢。存量房市场供需均飞速增长，交易件数达到5.9万件，同比增长90.4%,交易面积为430万平方米，均超过商品房。 3、南京市所有片区商品房价格都大幅上升 最低涨幅14%，涨幅最高的河西片区房价上涨23%，各片区涨幅平均为1000元/平方米上下；存量房价格也在商品房的带动下上升很快，除了城