Worken & D-Well Integrated Marketing Group 华坤道威整合营销机构 一样的全程 不一样的整合 经理人世界东方润园全程推广策略提案 华坤道威 2006年5月 思考的路径 经理人世界 深度剖析项目 策略实施 达成目标 找到项目策略突破口 www.21ask 中国管理资讯网 第一章杭州高端公寓浅析 www.21ask 中国管理资讯网高档物业的市场前景 别墅物业类型的持续减少，意味着高档物业类型的选择面越来越狭窄，同时物业类型会由别墅类向公寓类转变，在国内外均有大量成功案例。 高级公寓的价格会持续走高，同时物业品质要求也将随着越来越严格和细化，即高品质高价格。 国家宏观调控以来，投资性消费者由短线向长线过渡，对于物业的稀缺价值和保值能力更加关注。 浙江及杭州辐射的是一片富饶的土地，是中国很典型“藏富于民”的地方。杭州高级公寓 Google杭州高级公寓搜索 深蓝广场 九树公寓 银马公寓 金色海岸 阳光海岸 盛世钱塘 金基晓庐 东方润园 8号公馆金色海岸 项目区位：钱江三桥与四桥之间 交房标准：精装修 样板房：古典、现代两种风格 销售价格：24000元/平方米 核心主题：至尊非凡，只有你才可以 销售状况：一期、二期基本售完，三期预约中 客群特征：年龄30－40岁之间，有很高的物业支付能力，金字塔顶尖人群。 产品卖点： 钱江新城规划范围内一线江景豪宅 澳大利亚柏涛、贝尔高林、戴德梁行等一流团队 点、板分布的建筑空间布局，景观观赏面大 超大中央景观区结合酒店式大堂设计 外强铝扣板，提升外墙品质，不易退色和老化 户式中央空调、热水器 五星级会所，恒温泳池，只对业主开放入户花园 全吊顶设计 大理石地面 270度景观窗 双主卧设计 独立工人房 纯净水系统 垃圾处理机 防雾浴室镜 门窗防尘条 双人按摩浴缸 智能化热水系统 金色海岸 有产阶级享受生活的江景居住区 但是由价格和名牌产品堆砌出来的浮华深蓝广场 项目区位：武林商圈西湖文化广场旁 交房标准：精装修 销售价格：24000元/平方米 主力面积：140-150平方米 核心主题：品味典雅的精致 销售状况：基本售完 客群特征：外地客户，回归城市的别墅业主 产品卖点： 市中心地段优势与高档物业的结合 动静结合，层次分明的景观设计 较高楼层可直接眺望西湖风景 “玻璃与钢”的现代风格建筑科技 聘请世界著名酒店管理公司提供一流酒店式服务 新风系统、中央空调 绿城企业品牌的强力嫁接 产品设计未达豪宅标准 绝版市中心高档居住区九树公寓 项目区位：西湖景区九溪路旁 交房标准：精装修 销售价格：30000元/平方米 核心主题：非经验住宅 客群特征： 产品卖点： 优越的自然景观和高品质的空气质量 著名建筑大师鼎力之作 电梯景观公寓，车位配比1：2 每层一户，360度景观阳台 套房设计，每个房间均有独立卫生间 世界一流厨卫品牌制定 地热系统、中央空调、中央热水器、新风系统 西湖景区最后的物业 体量较小，配套较差金基晓庐 项目区位：钱江新城 交房标准：毛坯 销售价格：未定 主力面积：130－140平方米 核心主题：国际人文精舍 客群特征： 产品卖点： 钱江新城未来规划配套优势 莲花形围合式规划营造中心景观 优雅浪漫的建筑立面 CBD国际建筑风貌与东方文化的结合 舒适型三房主流设计，符合现代主流生活方式 一流物业管理公司仲量行 有品味的中产物业 缺乏档次感银马公寓 项目区位：文教区 交房标准：毛坯 销售价格：预计15000元/平方米 核心主题：少数派潮流 客群特征： 产品卖点： 高端住宅首个建筑景观一体化设计 15000余平方米的中央庭院 立面效果简洁大气，可识别性强 大开间剪力墙厚板结构 户式房屋呼吸系统 屋顶绿化、屋顶隔热、屋顶防水三位一体 现代气息的金领社区盛世钱塘 项目区位：钱江新城 交房标准：毛坯 销售价格：14500元/平方米 主力户型：140－150，180－190 核心主题：三景融合，献给影响时代的人 客群特征：本地人为主，年龄在30-50岁 产品卖点： 江景资源与运河资源的融合 外墙外保温系统配合同质高档瓷砖 中空Low-E玻璃 大型中央景观花园 每个户型均能欣赏景观，全明户型 短进深，大面宽，增大屋内受光面积 超过80％得房率，户型经济实用。 高级中产的沿江社区 无法摆脱二线产品形象各项目指标比较示意各项目形象矩阵图 价格 品质 九树公寓 盛世钱塘 银马公寓 金基晓庐 深蓝广场 金色海岸 中产阶层物业 资产阶层物业 ……