三水云东海山水庄园 营销策划全案 二OO六年三月三十日 【三水云东海山水庄园】营销推广报告示意 目 录 一、大市篇 佛山五区房地产发展情况 三水房地产发展情况 三水别墅市场的发展 二、项目篇 项目最新情况 项目SWOT分析 三、定位篇 项目产品定位 项目市场定位 项目形象定位 四、客户篇 各类产品的目标客户定位 目标客户所在圈层 目标客户的特征与需求 五、推广篇 整体营销推广思路 针对性推广策略 活动营销策略 六、媒体篇 别墅客户媒体接触习惯分析 媒体运用建议 七、营销篇 项目入市时机及开盘必备 项目价格定位 项目营销部署 八、销售管理篇 附件：合富执行同类型项目的成功借鉴 佛山五区房地产发展情况 三水房地产发展情况 三水别墅市场的发展 05年佛山市各区成交比重分析 顺德区、南海区为第一阶梯； 禅城区为第二阶梯； 三水区、高明区为第三阶梯。 三水是佛山五区中成交面积最少的一个区，由此可知三水房地产市场还属于初级阶段，可持续发展的时间长，并且待征用地多，地价相对便宜，将吸引更多外地发展商到三水投资。 佛山宏观大环境解读 由成交金额可知禅城区成交金额所占比例达16%，高于成交面积所占比例13%，某程度上说明其楼市价格相对偏高的特征； 而顺德区及南海区由于有经济基础支持，故尤以顺德的消费力最为强势； 从侧面反应三水不但供货量少而且售价偏低，随着佛一环、珠二环的落成，三水质优价廉的高档别墅将成为珠三角甚至港澳地区客户的新宠。 佛山宏观大环境解读 禅城区域楼价明显偏高，但对比各区的同比增幅甚微，显示区域价格拉升空间不大，升价潜力不大； 南海区受追捧，价格上扬明显，三水区、高明区市场起步初期，价格上扬步伐较快； 顺德区成交量及金额比重很大，但楼价只保持稳步增长，显示区域价格上升抗性较强。 佛山宏观大环境解读 三水全区住宅市场供求量对比分析 成交量全年表现平稳发展，第四季度有所下滑，显示该时期为全年的成交淡季； 成交量是供应量的两倍，显示随着一手高素质项目的不断升值，二手成交更加活跃； 由于三水供应量将在06—07年加大放量，故很大部份的客户均是持币观望。 三水微观片区研判 三水全区住宅市场成交金额走势 三水区季度平均成交金额超2亿，但季度波动大，显示区域楼市稳定性不强，房地产政策的变化及片区的发展趋势对三水市民的购房意愿有很大的影响。 三水微观片区研判 三水全区住宅市场成交均价走势 三水区第一季度由于有绿湖城市花园等高价楼盘推出市场，楼价明显处于高水位，第二季度二手成交放量，低素质低价位的散体楼占主要成交，拉低全年成交总额，故三水区住宅市场全年均价仅为1998元/㎡。 三水微观片区研判 总体分析，三水区域房产市场在大佛山房产市场相对滞后，市场端口、容量均有限，市场份量比例现时不大；但同时这也预示着区域房产未来巨大的发展空间。 小结及展望： 三水微观片区研判 旧城区板块： 三水西南镇区最早有商品房的区域，代表项目为汇丰豪园、荷景苑、御景华庭等，目前还有三水花园酒店及西南涌边的东海蓝湾待售，未来结合西南涌的整治，将使该板块房地产更加活跃。 新城区板块： 以绿湖城市花园为首，目前尚有恒达花园、进业广场待售，由于有三水广场的商业支持，让该板块成为目前西南市区的地皇。 生态区板块： 生态区板块主要依托森林公园及云东海旅游景区的天然资源发展，其产品形态以别墅为主，目前已开卖的只有千叶花园，但尚有天鹅湖、爱伦堡、休育花园等千亩大盘促势待发，故将是未来三年内三水楼市竞争最大的板块。 三水区域的高端市场集中在生态区板块，因此，针对山水庄园而言，直接的竞争来源于生态区板块。 三水（西南）楼市板块发展分析 片区房产发展启示: 三水区房产市场潜力巨大，但目前市场消化量存在局限性； 山水庄园位于森林公园生态区板块内，预示项目必然走高端化路线； 未来区域市场竞争激烈，本项目发展必须认清形势，力求以差异化最大地规避市场风险。 三水（西南）楼市板块发展分析 山水庄园受三水西南组团规划、城市未来发展趋势的利好支持，其所在区域的生态区板块拥有森林公园及云东海天然的硬件资源基础，项目具备打造高端产品的环境支持； 但现时三水（西南）区域房产市场局限性及未来市场竞争激烈性引发我们对项目的长足发展进行深层次的思考！！ 片区房产发展启示: 三水（西南）楼市板块发展分析 位置: 该项目地块处于云东海旅游度假区，与本项目只一路之隔，共享优秀的自然资源。 规模: 项目占地1300亩，容积率0.5。 丽日·天鹅湖 主要竞争对手情况 项目点评： 与本项目处于相同区域，自然资源、配套资源等共享； 其主力产品将会分流本项目部分中低目标客户； 发展商在佛山的知名度高、品牌响亮，并且项目已在三水有一定的知名度，比本项目先吸引客户注意，对本项目产生直接的影响。 丽日·天鹅湖 项目已于2006年3月13日举行奠基仪式，对外宣称5月1日开始接受内部认购 主要竞争对手情况