关于锦绣花园推广策划分析 策划成员： 林丽丽 孔文烨 郑晓荷 赵招银 分七个大点分析： 一、锦绣花园背景概况 二、锦绣花园市场细分 三、确定目标购房群 四、楼市形象市场定位 五、锦绣花园两点整体建议 六、锦绣花园营销阻碍及对策 七、费用预算 锦绣花园推广策划分析 锦绣花园背景概况 东莞楼市分析： 锦绣花园已经销售了相当长一段时期，但是区内人气不旺，商铺经营状况不佳。有鉴于此，本次策划重点放在住宅的推广销售上。通过引爆住宅的销售带旺区内的人气，从而促进商铺的销售和经营。侧重打造锦绣花园个性化镇区明星楼盘形象。 锦绣花园背景概况 东莞的地产在上个世纪末就跨入了个性化和形象化时代。进入21世纪的东莞地产业，个性化竞争、形象化竞争日益激烈。盈彩美地、金域名苑、雍华庭、新石竹花园、金泽花园相继树起了“超前20年的户型”、“让富有成为一种品味”、“繁华与悠然共享”、“关爱人性，和谐自然”、“青青园林我的家”等旗帜。树立起了东莞地产业的形象。 锦绣花园背景概况 东莞各镇的地产竞争尽管不似市区一样白热化，但个性化、形象化已日渐凸显。大朗碧水天源已经率先打出了“碧水天源——自然的家”。相信在以后相当长一段时期内，个性化和形象化将成为各镇地产发展的潮流。 故锦绣花园要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的镇区明星楼盘。 锦绣花园市场细分 1.按地理位置分:购买套房的顾客群有大城市，小城市，郊区，农村四个地理方位。大城市中的消费群经济收入高，是我们的一个目标顾客，在宣传上，我们主要针对这一阶段的人群。 2.按性别分：在我们中国，一般买房子都是由全家商量，然后由一家之主的男人做出最后的决定。所男士是起着决定性作用的，女士的意见只是做为参考。 锦绣花园市场细分 3.按年龄和购买能力分：18岁以下，18岁——28岁，28岁—48岁，48岁以上。在这四个年龄层次上，18以下的消费者几乎没有购买房子的能力和欲望，他们大多是学生和未成年者。18岁——28岁的消费者大多已经是社会人，有自己固定的收入，但经济来源一般是工资类型的，所以收入不是很高，对购房只是形成一种购买的欲望。28岁——48岁的顾客都是已婚有家庭的人，他们在事业也取得了一定的成功，经济收入比较高，有绝对的购买能力和欲望。48岁以上的消费者也我们的目标客户之一，相对来说他们会有些积蓄，购买能力也存在很强的购买力。他们可以为自己购房，也可以为子女新婚而购买房子。总之经济富裕或有固定资产投香港中老年人是我们的目标顾客群。 锦绣花园的优势与不足 优势: 1、位置优越，交通便捷 位置优越：①锦绣花园座落于东莞市黄江镇中心，与常平、樟木头成为香港人的置业金三角；②徒步2分钟即可到达镇中心，酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。 交通便捷：①屋苑设有中港豪华直通巴士站，往返香港仅需90分钟；常平火车站近在咫尺，每天多班直通火车及高速列车往返九龙及深圳。 锦绣花园的优势与不足 2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全。 锦绣花园大型豪华会所，占地逾万平方尺。室外设施：25米露天欧陆式园林泳池、儿童嬉水池、全天候网球场、羽毛球场、篮球场等；室内设施也一应俱全：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞厅及卡拉OK酒廊等。 3、小户型，统一装修 2房2厅、3房2厅，面积68.79——106.92平方米之间的小户型，以及购房即可入住的高档装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。 锦绣花园的优势与不足 不足之处： 1、环境建设缺乏吸引性景观 环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群。兴趣：不利于提升锦绣花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣。誉感不足：现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求 锦绣花园的优势与不足 2、物业管理缺乏特色服务 物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使锦绣花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。 确定目标购房群 1、年龄在35——60岁之间经济富裕或有固定资产投资看中黄江置业位置的香港中老年人，家庭构成：1—3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年人。他们正处在满巢阶段，或者是满巢的过渡期。 2、年龄在28——45岁之间事业蒸蒸日上月收入在5000元以上时尚、享受东莞工作的台湾老板、管理者或内地老板、管理者，家庭构成：1—3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年 3、年龄在28——40岁之间：月收入5000元以上，时尚、享受在田美工业园、黄金工业园、裕元高科技工业园工作的管理阶层