房地产工程成本管理 卢卫东 2006年04月15日 房地产工程成本管理观点解析 谁是控制工程成本的核心部门 目前流行的工程成本观点 工程成本控制的投资理念 套用传统定额计价体系的误区 工程量清单的威力 工程成本动态控制的思路 坚持工程招标低价中标的原则 工程招标后是否还需要砍价 99条理由与1条理由 我们为什么怕设计变更？ 还谈现场签证 工程成本与财务的关系 工程成本控制体系中最难的是什么？ 房地产工程成本管理10大关键环环节 工程成本管理思路的要点 房地产企业工程成本管理思路 1、公司经营层面 经营情况（比如：土地、配套费用、合作条件等等）。 项目的可行性研究（经营、营销、方案设计、开发，强调高端信息的重要性，点评不同的经营模式，探索摊薄地价挖掘土地价值）。 财务现金流核算，确定工程招标付款条件。 抢工等经营需要引起费用的增加。 2、产品定位层面 项目营销产品定位，明确产品功能和技术参数，确定产品选材用料标准。 3、规划、设计层面 控制项目规划设计指标；控制建筑设计方案的科学合理性；控制结构、 水、电、设备的设计参数； 控制材料、设备的选用。 规划、设计控制工程成本理念，详见专门PPT。 4、工程层面 编制工程成本控制指标，为工程成本动态控制打下基础。 建立承建商、材料供应商资源库，优选工程资源。 制定规范的工程成本控制流程，比如：招标程序、签证控制程序、结算程序等。 5、后评估 工程结束后，对工程成本管理进行后评估总结，建立工程成本数据库。 某公司目前控制工程成本的流程 房地产工程成本管理流程图，详见链接。 房地产项目营销产品定位，确定项目档次。见某庭项目发展报告项目定位部分 现金流分析，与财务部门一起确定付款条件或合作方式。工程成本费用计划及现金流分析实例 规划指标控制：各类规划指标参数控制，比如：容积率、地质条件、退红线、小区市政道路管网等等。 方案设计阶段：主要是产品参数控制，比如：门窗比例、公摊面积、设备系统档次等等。 扩初设计阶段： 建筑参数控制 结构选型及参数控制，见某工程结构设计技术措施 设备参数控制，见LG-QP-PR009规划设计管理程序文件，某庭扩初设计任务书 施工图设计阶段：主要设计细部控制，见某庭施工图设计指导书 选材用料标准确定：见某庭选材用料标准 编制项目成本控制指标：见LG-QP-PR005工程成本控制程序，某庭成本控制指标 承建单位考察、工程技术调研，见工程部LG-QR-PR012工程技术管理程序，某庭电梯梯调研报告 确定工程技术标准，组织招标，技术标准见：某庭铝型材技术标准，某庭铝合金门窗施工技术标准 技术标分析、商务标分析，见：某庭铝合金门窗技术标分析、某庭铝合金门窗商务标分析、某庭外墙涂料技术标分析 定标：低价中标确定中标单位，见合约部工程分判流程图 项目部执行合同，把好现场签证关，见项目部成本控制流程、甲方认价流程 工程竣工，进行决算，见预算部结算、保固金支付等等流程 声明：本节涉及到的项目管理理论知识，源自戚安邦主编南开大学出版社出版的《项目管理学》。 谢谢大家(E-mail：jiangxilwd@163Tel：13823532532) 谁是控制工程成本的核心部门 观点一：合约预算部门是控制工程成本的核心部门 。 观点二：规划设计部门是控制成本的核心部门 。 观点三：项目部是工程成本控制的核心部门 。 观点四：物资部是工程成本控制的核心部门。 目前流行的观点 工程成本控制是由设计阶段和工程实施阶段二个阶段完成的。设计阶段占有70～80％的份量，工程阶段（包括合约和实施阶段）30～20％，这是目前比较流行的观点。关于设计如何控制成本详见专门PPT。 工程成本控制的投资理念 选用技术方案的标准是什么呢？ ◆我们进行项目设计时，首先要明确项目的档次定位，这是超越技术本身的问题。 ◆投资决定技术标准。 承建单位的成本控制和房地产企业的成本控制的区别 。 房地产企业真正体现水平的、真正具有挑战性的成本控制，是在一定的合理预算成本下，如何做出性能档次最好的产品，并保证同一楼盘各部件的质量档次一致性。