目录

前言…2
宏观背景……3
项目背景……6
推广理念……8
价值提炼……11
推广策略……14
价格策划……20
销售策略……23
附件…26

洲海曲阜项目营销推广战略建议

前言

心胸的宽度决定了天地的广度
矗立的高度决定了视野的远度
思维的深度决定了事业的成败

就洲海曲阜新区项目而言，因其所处的地理位置和项目规模等比较特殊，其操盘模式不同于一般的中小住宅项目，也与广州华南板块和天津梅江地区等国内相关的大盘操盘手法迥异。因此，本案的营销推广必须上升到战略的高度，经过缜密筹划、精心布局、迅速执行，方能求得本案推广的成功。本建议在分析项目推广前提背景的情况下，对项目推广从战略和战术的角度提供一些建议，希冀对本案的推广有益的指导。

一、宏观背景
1、政策背景
房地产按揭贷款二次加息政策全面执行。

2006年1月1日起国内全面执行统一加息后的房贷利率标准。新房贷利率的执行，一方面使房地产投资型需求进一步紧缩，另一方面将对自用型市场需求产生较大的压制作用。

国家宏观调控
2005年国家实施了一系列的房地产宏观调控政策使国内的房地产业受到严重的打击，从骤热的市场一下进入了萧条的寒冬。2006年国家的房地产政策主线依然是稳定房地产市场，控制房价过快上涨，但进一步的政策依然不清晰，使房地产购买者依旧是持币观望。

2、区域背景
山东经济第三极—大曲阜都市圈

继对半岛都市群发展战略研究之后，山东又开始启动“三大都市圈”的规划与建设。“三大都市圈”是指济南、青岛和济宁。济宁都市圈的规划编制于2004年上半年完成。如果说，青岛、济南分别是带动胶东、鲁中、鲁西北经济的二极，那么，济宁就是带动鲁南和鲁西南的第三极。而曲阜新区则是济宁都市圈的行政文化中心。

区域经济
大曲阜四个组群城市中有三个百强县—邹城、兖州和曲阜，一个地级市—济宁，大型国有企业比较多，资源及能源丰富，民营经济发展迅速，交通便利，形成了山东经济比较发达区域。

3、人文背景
儒家文化的发源地
大曲阜是中国古代伟大的思想家、教育家孔子及孟子的故乡，是举世闻名的儒学之源，儒教之根，是儒学的发祥地。

运河文化
京杭大运河纵穿济宁，孕育了独特的运河文化。

旅游资源
曲阜三孔、鲁国故城，邹城孟府、孟庙及孟林，中国北方最大的淡水湖——南四湖，京杭大运河，以及即将建设的华夏文化标志城等，丰富的人文旅游资源吸引着国内外众多游客，促进了旅游经济的发展。

4、市场背景
曲阜新区
曲阜新区作为一片待开垦的处女地，除大学城的部分已建成及道路建设基本完毕外，目前仍是一马平川。而房地产开发（包括住宅）仍然是一片空白，虽然曲阜大都市圈在济宁人心中已形成了大概的轮廓，但曲阜新区仍然没有成为济宁建设的新的热点。