福州**房产代理有限公司
二○○五年十二月

策划创造畅销楼盘，专业推动辉煌业绩。

——**房产代理

目 录

第一部分 区域宏观环境
第二部分 邵阳房地产市场概况
第三部分 项目综合分析
第四部分 项目定位及相关建议

前言

承蒙贵司的信任，邀请本司参与“海洋明珠”项目前期的市场调查与项目定位事宜。我司通过对湖南邵阳房地产市场的实地调查，结合项目的实际情况，在贵司的积极配合下，对“海洋明珠”的具体情况有了初步的了解。

通过对项目的初步了解和对周边区域市场的调研，本项目优劣势并存，尤其是城市“控制东西，发展南北”的发展方向及项目地块周边的环境、地形结构上都使本案的操作难度加大。

经本司策划小组的探讨，现将“海洋明珠”市场分析及项目相关建议形成文本，仅供贵司参考。

第一部分 区域宏观环境概述
一、城市概况
（一）基本概况
邵阳位于湖南省西南部，资江上游。东与衡阳市为邻，南与永州市和广西壮族自治区桂林地区接壤，西与怀化市交界，北与娄底地区毗连。境内丘岗起伏，资水横贯。市境东西长234公里，南北宽167.5公里。全市共辖8县(邵东、新邵、隆回、邵阳、洞口、新宁、绥宁、城步)1市(武冈)3区(双清、大祥、北塔)。

（二）人口面积
邵阳市总面积为20886平方公里，市区面积为411平方公里。2004年末总人口740万人，市区人口40余万。

（分析：项目区域面积不大、人口数量相对较少，一定程度上限制了房地产市场的发展）
（三）交通环境
邵阳交通十分便利，上瑞高速公路潭邵段全线通车，洛湛铁路与娄邵铁路交汇。

二、经济概况
（一）2004年经济发展综合概况
1、2004年邵阳市实现国民生产总值332.67亿元，比上年增长10.8%。其中，第一产业增加值102.8亿元，增长6.8%；第二产业增加值99.55亿元，增长14.7%；第三产业增加值130.32亿元，增长11.0%。按常住人口计算，人均GDP为5010元。

2、2004年全市财政收入17.50亿元，按可比口径计算，比上年增长20.28%。其中地方财政收入达到12.86亿元，增长18.01%。非税收入占财政收入的比重比上年下降3.4个百分点，是近十年来首次超过非税收入增长速度的一年。

3、城乡居民生活水平进一步提高。全年城镇居民人均可支配收入7398元，比上年增长13.9%；城镇居民人均消费支出6345元，增长22.9%；城镇居民恩格尔系数为36.8%。全年农村居民人均纯收入2315元，比上年增长14.6%；农村居民人均生活消费支出2197元，增长11.9%；农村居民恩格尔系数为56.62%。

【总结】从以上数据可以看出，邵阳市的人均GDP、全市财政收入以及居民收入等都比普通的地级城市低了一段距离，居民恩格尔系数较高，这一定程度上限制了居民的购房消费能力。

（二）固定资产投资