02年6-7月
02年8-9月
02年10-11月
12月-03年4月
03年5-7月
03年8月
03年9-12月

销控策略
9#10#楼
8#11#楼
2#4#7#楼
3#5#6#楼
1#楼
余屋

■认购享优先选房权
■认购享房价优惠点
■认购免一年物管费
■免半年物管费 ■购房一条龙服务■推出三款全套精装修房案■推出双卡保证”质量保证”、”施工进程保证”

■推出轻松多元付款方案
■推出限时限户送平方米活动(例如小阳台面积)
■每月推出一次广告户促销活动

■会所开放使用
■完成南半部环境工程举办活动
■推出“客户介绍客户”奖励办法
■推出”即买即住后付款”项目
■推出买房送家电

推出两次重量级广告户促销后宣布清盘
以售后服务处名义进行低调100%清盘

工程进度
■8.9.10.11号楼开工
■1.2.4号楼开工
■8.9.10.11号楼封顶
■3.5.6.7号楼动工
■1.8.10号楼完工
■3.5.7号楼动工
■8.9.10.11号楼完工
■1.2.4 号楼封顶
■争取3.5.6.7号楼同步封顶
■争取1.2.4号楼完工
■推出1.2号楼全装修实品屋
■争取环境工程全部完工

实现销售
总销金额 ×30% ≒ 9000万元
30%约9000万元
20%约6000万元
10%约3000万元
10%约3000万元

预算分配
12%
35%
20%
25%
5%
3%

城开·家园认购期营销工作进度表
认 购 期
认购策略
■享免一年物管费■享优先选房权■享房价优惠点■

工程进度
■8.9.10.11号楼→主体工程接近结构封顶(8月底)■1.2.4号楼→6月底动工

02年6-7月
销控主推9#10#楼
02年6月
02年7月

第一周
第三周
第三周
第四周
第一周
第三周
第三周
第四周

工作内容
业务单位
■市场预热■搜集客户名单资料■积累300组预付认购客户(预付5000元)
■完成认购客户签约手续

广告单位
■完成销售道具、临时售楼处包装、认购期广告表现■在5月20日前完成认购期6月份之广告表现(5月25日前完成软广告)
■在6月10日前完成公开期7月份之广告表现■7月10日前精美说明书定稿 ■在7月10日前完成公开期8月份之广告表现

媒体运用
现场整体包装、报纸软\硬广告、公车车体广告、海报、衍街旗帜

产品配合
会所效果图
完成会所效果图

环境平面效果图
完成环境平面配置效果图

建材
建材表确定、建材特点说明

物业
开元提供物业服务手册内容

智能
提供安保、智能深入内容

施工质量
提出施工质量的特点说明

品牌形象
各单位提供企业简介与业绩表

新售楼处
设计与施工
设计与施工单位招标
完成施工与售楼处周边环境美化

全装修样板房
设计与施工单位招标
施工

城开·家园公开期营销工作进度表
公 开 期
营销策略
■推出轻松多元付款方案■推出限时限户送平方米活动■每月推出一次广告户促销活动

工程进度
■1.2.4号楼开工■8.9.10.11号楼封顶■3.5.6.7号楼动工

02年8-11月
02年8月
02年9月
02年10月
02年11月

第一周
第二周
第三周
第四周
第一周
第二周
第三周
第四周
第一周
第二周
第三周
第四周
第二周
第三周
第三周
第四周

整合营销策略
销控策略
8#11#楼
2#4#7#楼

营销策略
建议方案
■免半年物管费 ■购房一条龙服务■推出三款全套精装修房案■推出双卡保证”质量保证”、”施工进程保证”

送平方米面积

广告户

广告户
送平方米面积

广告户

广告户

弹性付款
建议方案
5555
方案
面积
单价
订金5%
签约款5%
工程款5%(月付)
交屋款5%
按揭款80%
总房款100%

120㎡
4100
2.46万
2.46万
2.46万
2.46万
39.36万
49.2万

123
方案
面积
单价
订金
签约款
月付工程款
交屋款
按揭款80%
总房款100%

120㎡
4100
１万
２万
（20%－6万）÷月
３万
39.36万
49.2万

工程期一年按揭免息方案
面积
单价
首付30%
按揭款10年70%
按揭款10年月付3655元
一年工程期按揭免息款
总房款100%

120㎡
4100
14.8万
34.4万
本金2867元、月付利息788元
9456元
49.2万

城开·家园产品加值建议
一、交房标准■取消传统毛坏房交房标准、一律改采精装修交房
■装修内容为地面、墙面、天花板、全套卫浴设备、全套厨具
■推出每平方米500、700、900三款套餐式精装修交房标准
■强化开发商品牌与趋势接轨的前瞻性及实力、深化本案的加值性与精致成品交房的人本主张
备注1/国家建设部住宅产业化促进中心推进处于2001年7月表示，3到5年内全国房地产市场将消灭毛坯房，上海和北京已先行一步，上海将在2003年内首先取消毛坯房。2/《住宅室内装饰装修管理办法》从2002年5月1日起正式实行：凡是私拆承重墙、外墙加门窗、封闭排水管、改拆暖气片、破坏防水层等行为将被明令禁止。与你切身相关的是，家装扰民不再仅仅是社会公德问题，而将上升到法律责任。

二、会所部份■首层豪华大堂设钢琴酒吧（白天为咖啡馆）
■在羽球馆部份调整成羽球、篮球多功能球馆
■在顶层加设两座玻璃帷幕式壁球馆
■争取软硬工程在今年年底12月、强销期展开时投入开放使用(针对已购客户)与试用(针对目标客户)

三、物业服务■制作【物业服务手册】、提出对客户与销售双赢之一系列完整客户服务、物业服务加值内容

四、施工质量■制作”质量保证”、”施工进程保证”说明手册、提出对客户与销售双赢之一系列完整质量图文加值说明
■定期召开施工进度说明会

五、安保智能■在临时售楼处、正式售楼处、样板房安排生动的样品展示

六、环境工程■争取工程提速、在正式售楼处启用前完成南向大部份工程、在03年8月份完成整体环境工程

广告计划
筹备推广期(4月上旬——5月中旬1半个月)；

工作计划
周期
2002年5月
2002年6月
2002年7月
2002年8月
2002年9月

第一周
第二周
第三周
第四周
第一周
第二周
第三周
第四周
第一周
第二周
第三周
第四周
第一周
第二周
第三周
第四周
第一周
第二周
第三周
第四周

售楼处装修交付
完成

售楼处门头广告
1周

LOGO墙
1周

售楼处围墙
1周

售楼处迎导旗
1周

售楼名片
完成

房展布置
完成

销售海报
完成

POP广告6*60*80
3周

DM广告
3周

销售楼书
4周

车身广告
3周

销控表（牌）
3周

第一阶段推广认购期（5月1日——8月中旬3个半月）；
整个推广认购期广告预算：30万元
1、媒体选择：
报纸广告：主要以《金陵晚报》、《扬子晚报》、《南京晨报》为主，《周末》为辅，也可根据实际状况考虑在上述报纸做一些软性报纸广告；
函件广告：DM夹报、邮政信函广告；
车身广告：以龙蟠中路或建康路、光华路上的公交车作载体，其中尤以4路车和52路车为最佳。

网络发布：于《置业在线》网站或《南京HOUSE》网站上设置网页，发布信息。

2、广告计划表：
时间
媒体
规格
费用
作用

5月
16日
扬子晚报
扬子置业
彩色整版
42705元
宣布即将认购
催促犹豫客尽快预约

5月
17日
金陵晚报
金陵家园
彩色整版
26587元
宣布即将认购
催促犹豫客尽快预约

5月
17日
南京晨报
彩色整版
23607元
宣布即将认购
催促犹豫客尽快预约

6月
6日
扬子晚报
扬子置业
软广告
10000元
月牙户畔精致小区认购引起轰动城开再铸品牌形象

6月
7日
南京晨报
软广告
10000元
月牙户畔精致小区认购引起轰动城开再铸品牌形象

6月
7日
金陵晚报
金陵家园
软广告
10000元
月牙户畔精致小区认购引起轰动城开再铸品牌形象

6月
20旬
扬子晚报
扬子置业
彩色半版+软广告
22776元
立面效果、物业管理
城开家园物业特点优势

6月
21旬
南京晨报
彩色半版+软广告
14266元
立面效果、物业管理
城开家园物业特点优势

6月
21旬
金陵晚报
金陵家园
彩色半版+软广告
11965元
立面效果、物业管理
城开家园物业特点优势

7月
4日
扬子晚报
扬子置业
彩色半版+软广告
22776元
地理环境、小区环境
城开家园环境特点优势

7月
5日
南京晨报
彩色半版+软广告
14266元
地理环境、小区环境
城开家园环境特点优势

7月