“平果万冠项目”项目位于平果县教育路。项目所在位置为一块平整的土地，占地226.224亩（约150000平方米）视野空旷，地块形状方正，南面紧邻教育路，西面靠城市规划路，与平果县政府和中心广场相对望。受发展商万冠投资发展有限公司的委托，XX房地产咨询有限公司组成专门研究小组对本项目进行了发展策划。研究小组通过对平果县社会经济形势、房地产市场发展现状、商业发展状况、住宅市场发展状况、项目周边状况以及项目发展可能的各相关因素进行深入调查研究，对项目定位、项目可能的发展模式、项目规划设计构思、项目经济效益评估等方面进行了深入分析，最后形成了本报告。

报告的编制基于以下的假设：
1、报告编制过程中所遵循的有关法律、经济政策无重大变化，基本经济数据无重大偏差；
2、项目所在地平果县的城市规划、社会经济发展战略不发生重大调整；
3、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素造成的重大影响。

目录
1. 项目发展时机研究 4
1.1. 平果县概况 4
1.2. 经济发展因素 6
1.3. 人口因素 8
1.4. 社会与文化因素 9
1.5. 政策与法律因素 10
1.6. 项目开发时机的确定及开发总时间的考虑因素 15
2. 平果房地产市场分析 16
2.1. 平果房地产市场发展描述 16
3. 平果县商业物业市场分析 24
3.1. 平果县商业物业发展现状 24
3.2. 传统商业街的街区功能分析 25
3.3. 专业市场研究 34
4. 平果餐饮、娱乐、休闲业专项分析 38
4.1. 平果县餐饮业专项分析 38
4.2. 平果县娱乐业专项分析 40
4.3. 保健、美容美发行业 41
5. 平果铝消费者购买行为及偏好分析 42
5.1. 平果铝业概况 42
5.2. 平果铝业职工生活状态分析 43
5.3. 平果铝业职工消费心理研判 45
6. 项目街区功能分析 46
6.1. 自然环境分析 46
6.2. 人文环境分析 46
6.3. 交通情况 47
6.4. 区域发展房地产项目利弊分析 47
7. 项目SWOT分析 48
7.1. 项目概况 48
7.2. 项目优势分析及因素分解 48
7.3. 项目劣势分析及因素分解 50
7.4. 项目机会分析及因素分解 51
7.5. 项目威胁分析及因素分解 52
7.6. 项目SWOT综合分析 52
8. 项目可供选择方案 53
9. 项目定位及开发主题可行性评估 54
9.1. 项目所在区域发展前景分析 54
9.2. 项目命名建议 55
9.3. 商业物业项目综合定位及经营主题 55
9.4. 住宅项目总体定位及经营主题 62
9.5. 项目潜在租售客户来源 65
9.6. 项目定位可行性评估 67
10. 项目规划设计建议 71
10.1. 总体布局建议 71
10.2. 建筑风格建议 72
10.3. 景观设计建议 73
10.4. 单体设计及装修标准建议 74
10.5. 商场功能定位与商业配比、配套设施的设置 79
10.6. 设备设施及智能化应用建议 83
10.7. 项目规划设计的成本、机会与时机研究 83
11. 项目经济性评估 84
11.1. 项目分期开发设想 84
11.2. 一期经济分析 84
11.3. 项目后期分期开发可供选择方案 89
11.4. 多方案经济收益比较 100
12. 项目操作及营销策略 102
12.1. 对项目操作的建议 102
12.2. 项目营销运作网络图 103
12.3. 项目营销主题与营销总体策略 103
12.4. 项目营销推广策划 109
12.5. 项目营销费用 119
12.6. 销售组织及管理 119
13. 项目发展潜力分析及建议 123
13.1. 对项目升值有利因素的分析 123
13.2. 项目保值增值不利因素分析 123
14. 项目综合评价 123
14.1. 综合评价意见 123
14.2. 对项目发展的建议 124
14.3. 对项目面临的重大问题的说明 125
项目发展时机研究
平果县概况
被誉为南国铝都的平果县坐落在右江河畔，为百色市东大门。东与马山县、东南与武鸣县、东北与大化瑶族自治县相邻，西与田东县、西南与天等县交界、南与隆安县毗邻，北与巴马瑶族自治县、都安瑶族自治县接壤。全县辖8个镇9个乡，共180个行政村（社区），县人民政府驻地是马头镇。全县总面积2473平方公里，其中耕地面积30.76万亩 ，总人口45.65万人，聚居着壮、汉、瑶、苗等20个民族， 其中壮族41.02万人，占总人口的89.85%。城市规划建设总面积36平方公里，目前城区面积已达11.8平方公里，县城总人口已达10多万人。

地理位置：处于东经108度18分至107度53分、北纬23度12分至23度54分之间。平果县具有优越的区位优势，处在国家“西部大开发”形成的“南（宁）—贵（阳）—昆（明）”经济带的咽喉地带，又处于“中国—东盟自由贸易区”，是大西南出海的重要通道，是右江河谷经济开发带的重要组成部分。境内有国家特大型企业——中铝广西分公司、西南华南电力系统重要枢纽——500千伏超高压变电站等，南昆铁路、324国道、南百二级公路和右江穿境而过，两条省级公路经县城辐射到周边各县；右江河上溯百色，下达南宁、梧州、广州出海，形成了公路、铁路、水路四通八达的交通网络。县城处在南宁至百色线的中心，距南宁市118公里，距百色市129公里，是南宁至百色政治、文教、科技交流及经济发展的桥梁，是南宁中心城市向桂西北地区辐射的重镇。

区位优势：平果是我国大西南出海通道上的重镇，为滇、黔、桂三省区的交通要冲，桂西重要的商贸物资集散地。在广西宏观经济战略布局中，平果处于桂东南开放与桂西开发的结合部，是右江河谷经济开发带的重要组成部分，是国家大型骨干企业平果铝及西南、华南电力系统重要枢纽50万伏超高压变电站所在地。县城驻地处在广西首府南宁市和桂西中心城百色市之间，与两地距离约为120公里，成为承接并发挥南宁中心城市向桂西山区经