项目概况 项目位置：北临金仙桥路，靠近西月城交叉路口 占地面积：约25亩 容积率：未定 建筑密度：〈30% 土地性质：商住用地 用地形状：如右图所示 地形：浅洼地形 四周环境：西北侧现为铁二局印刷厂和职工宿舍，未来规划为2000㎡左右的菜市场；南临一小片破旧杂乱的低层瓦房，并靠近污染较严重的饮马河；东临市政规划道路（规划宽度为7米）和丝绸厂，微观环境条件较弱，地块整体环境有待进一步提高和完善。 项目需要解决的核心问题 面对这样一个地块，我们认为存在几大核心问题： 与通锦片区旧城改造项目如何统筹发展？ 宏观区位条件和微观用地环境的矛盾性对项目品质提升有较大影响，我们如何解决？ 未来城市发展对市场环境的影响，以至于对项目发展的影响如何？ 项目未来应该如何发展？尤其是物业如何配比？ 我们的目标客户群具备哪些特征？如何寻找？ 随着市场的日益成熟，客户群和产品越来越细分，与目标客户群对应的产品单价、总价、户型面积的关系将如何控制？ 我们的产品和周边产品的差异性如何体现，以提升项目核心竞争力？ 项目的投资风险在哪里，有多大，如何规避？ 项目应该采取怎样的推广策略？ 项目发展思路 面对这些问题，我们的思考过程是： 通过市场研究寻找项目可发展的方向 深入研究进一步明确项目定位 投资风险分析判断项目的可实施性 根据项目定位形成产品规划概念 产品市场测试 项目核心推广策略 如何寻找项目发展方向？ 针对本项目的用地条件，项目有可能发展的物业有很多种，如写字楼、高层城市电梯住宅、小户型电梯公寓、商务公寓、商务酒店、商业中心等，但是受市场环境和发展竞争力的影响，并非上述物业都能实现良好的市场效应。 故我们首先从不同类型物业的市场环境和项目相应的市场竞争力角度来初步判断项目可能的发展方向。 区域高层电梯物业供应总体量约为20~30万㎡，但大多数是小高层小户型电梯公寓，居住功能较强的主要以西府花园和锦都为代表。 从其销售情况来看，区域对此类功能型城市住宅的潜在需求较大； 目前区域高层电梯住宅楼盘均价都在5000元/㎡以上，随着该区域商务、办公、生活配套环境的逐渐成熟，价格仍有上涨的空间，区域住宅市场发展趋势良好。 区域高层电梯住宅市场环境分析及项目发展高层电梯住宅核心竞争力分析 针对本项目地块用地条件，本项目发展高层电梯住宅核心竞争力体现在区域配套优势明显，购物场所、文化教育、医疗卫生、金融服务、邮政服务、娱乐、餐饮、运动等生活服务配套设施成熟；由于区域地处中心城区，为内环线和西月城街交汇处，紧邻主干道，离一环路亦较近，区内各条公交线路四通八达，交通便捷，区域通达度较高，交通条件很好。 本项目发展高层电梯住宅竞争劣势在于地块周边老房旧房杂乱，不利于居住环境的品质提升；所处区域整体绿化率不高，项目地块拐角处临街绿地广场面积有限，同时地块旁边的饮马河年代久远，污染严重，极大的影响了区域环境质量，这对于发展高品质楼盘有一定程度上的影响。 但是，发展高层高密度城市中心精品住宅是成都市城市发展最新的课题，是城市发展新趋势，对于本项目来说，发展高层高密度精品住宅是与时俱进的理想选择。 因此，对于种种不利因素，我们可以采取相应的方式解决。 综上所述，认为本项目发展高层电梯住宅市场潜力较大，市场风险相对较小。 区域小户型电梯公寓市场环境分析及项目发展小户型电梯公寓核心竞争力分析 近两年区域周边小户型电梯公寓供应需求都很旺盛，但多吸引的是投资客，属于冲动型消费，随着市场的成熟，此类物业需谨慎开发； 而且，受平面布局形式和开发成本的影响，此类物业建筑形式以小高层电梯公寓为主，容积率有限，不利于充分挖掘本项目地块价值。 如果层数做高，将会形成一梯多户的格局，不利于品质和价格的提升。 综上所述，认为在该区域打造小户型电梯公寓物业市场潜力较小，风险比较大。 本项目不具有发展高档写字楼的口岸条件 而且成都高档写字楼市场供需两旺，潜在竞争激烈。 而成都中档写字楼虽供过于求，但多是早期修建的，硬件和周围环境条件都较差，大多多分布在一环路周边，竞争力较弱。 本项目周边区域也存在较多类似的早期修建的经济型写字楼和近期修建的中高档写字楼： 区域写字楼市场环境分析及项目发展写字楼物业核心竞争力分析 通过的调研可以发现，区域内经济型写字楼物业出租率平均在80%以上，整个写字楼物业入驻情况良好。 入驻特征：相对近期修建的经济型写字楼由于外观、硬件条件等各方面都较老写字楼有较大改善，而租金售价水平又较经济，故入驻情况相对较好，较受中小或成长型企业公司青睐。 可以说，区域内经济型写字楼有较强的升级换代需求，新开发的经济型写字楼有较强的市场竞争力。 综上所述：认为本项目发展中档经济型精品写字楼物业市场潜力较大，市场风险也相对较小，但规模应有所控制。