2006年写字楼市场发展回顾与2007年展望 2006年，全国写字楼处于供应平稳增长，需求旺盛、价格快速增长的发展态势。2006 年，影响写字楼市场的主要政策措施包括《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和 《住宅禁商令》。回顾市场对政策的反应，虽然政策限制外商进入写字楼市场，但是由于人 民币升值的利好因素，很多外资都在国内积极寻找投资物业，很多基金在国内整购写字楼物 业，直接拉动了写字楼的需求。 从2000-2006年的写字楼开发投资趋势来看，全国写字楼的投资额保持了较高的增长 势头。可以预期的是，2007年写字楼的供应仍然快速上涨，在目前旺盛的需求情况下，未 来市场基本能呈现供需两旺的形势。 一、 写字楼产品形态发展趋势 从产品形态来看，写字楼越来越注重差异化的外观设计，以满足目标客户的差异化需求， 无柱的大空间设计已成为一种趋势。设备设施方面开发商开始注重节能和舒适度，并加强了 公共空间的设计，彰显写字楼产品的档次，并为客户提供休息的空间。商业配套方面，随着 客户需求的提高，写字楼的商务配套越来越完善，向着都市综合体的方向发展。 1. 建筑设计 （1） 建筑立面 2006年新推出的写字楼项目中，外观设计不再片面追求建筑物体量，开始关注差异化 的设计，很多写字楼项目开始根据项目的目标客户群体的特点进行外观设计。如北京的东方 梅地亚中心坐落在中央电视台新址附近，其鲜明的目标客户即为传媒创意企业，因此其外观 设计也新颖，代表了传媒企业的创新特征。 外立面的用材方面，主要为玻璃幕墙和石材。在很多写字楼项目中，玻璃幕墙的外立面 营造出通透、轻灵的外观形象。但是在很多高档写字楼中，也大量使用石材，显得庄重、豪 华。写字楼外墙遮阳板主要材料为铝和陶瓷玻璃，多为水平设置。 为了突出写字楼的形象，很多写字楼项目也开始注重外立面的灯光设计，如北京中钢大 厦除顶部灯光外，沿其独特的弧线立面线条布有泛光设计，自上而下逐渐退晕，强调间接照 明的柔和色调。 （2） 结构设计 当前写字楼项目主要采用框架核心桶设计，保证建筑物能满足抗震、抗风的要求。办 公空间围绕核心桶进行布置，能获得很好的采光条件。此外核心桶的布置也使得框架空间的 跨度可以加大，减少办公空间布置的柱体，便于公司更有效的利用办公空间。如LG大厦采 用了特别的环形无柱平面设计，配合12-15米进深，起到充分引入光线，开阔视野的效果。 深圳现代国际内部无粱柱，空间分布自由、灵活，实用率高达70%。 由于对通风的重视，2006年的写字楼项目更多采用薄板结构，降低建筑物的进深，优 化通风条件。如北京锦秋国际采用双核心筒结构，薄板楼体，进深7~9米，使得每个办公空 间都可以享受到很好的采光和通风条件。 （3） 公共区域设计 2006年北京、上海和广州、深圳四地新推出的写字楼产品中，公共区域的设计和装饰 装修成为提升写字楼整体品质的重要方面。这些公共区域主要包括：大堂、候客区、中庭、 走廊、休闲区、卫生间和电梯间。 大堂的设计向着更宽敞、更高档、服务更全面的方向发展。除了大堂设计，很多项目引 入了中庭设计，内部种植绿色植物等，为客户提供一个办公时间放松的空间。 2. 设备设施 （1）电梯 目前写字楼电梯品牌主要有三菱（进口/合资）、德国OTIS、合资OTIS、日立、东芝、 蒂森、迅达、G&C和Schindler。写字楼的电梯品质主要体现在数量、速度、载重和轿厢三 个方面。在数量上，顶级写字楼一般能够实现2层一部电梯的数量配置，如深圳华润大厦。 从地区比较上看，上海写字楼电梯配置相对较多，广州和深圳相对较少，就连广州中信广场 也会出现上班高峰，排起长队等候电梯的现象。 在速度上，高速客用电梯可达到6m/s。从分区上看，低区约每秒5米，中区约每秒7 米，高区约每秒7~8米。配置较高的写字楼电梯平均等候时间30~45秒，高峰时间约45秒。 在载重上，顶级写字楼的客用电梯容量均在20人以上。在轿厢尺寸上，新建写字楼与 存量写字楼相比有明显改进，加大了电梯轿箱的高、宽、深，尤其是在宽度与深度方面有明 显提升，宽×深×高基本能达到2.7米×2.2米×3米。 在电梯控制系统方面，传统的电梯分区的应用逐渐减少。多数项目开始采用智能联动系 统，电梯的控制系统统一配置电梯资源，尽量减少客户的等候时间。个别项目引入外呼式智 能控制系统，根据楼层优化原则，即时提供搭乘的电梯。中环世贸中心的电梯系统在大堂的 入口处就设置声音感应系统。来客说出要去的楼层，系统自动就指示您该搭乘的电梯号，减 少了等待的时间。 （2）空调通风系统 现阶段写字楼采用的空调系统仍以中央空调系统、离心式冷水机组和风机盘管方式为 主。设计室内温度多为夏季24～26度，冬季24～26度；相对湿度一般在30%～55%。早期 写字楼的中央空调系统不能根据使用者数量的变化进行调整，能耗比较大，且不能根据个人 的需要调节温度和湿度，舒适度不佳。 新建的高档写字楼一般都采取了一些措施，提高客户的舒适度，节约能源。目前采用较 多的方法是分区控制，按照进深、朝向或使用要求进行分区，分区后可以按照不同区域进行 供冷或供热，既可以实现合理的管理，又可以节约能源。 除了分区控制，很多高档写字楼还引入变风量系统，根据室内人员的数量来调整新风量， 当人员比较少的时候就适当调低新风量，提高客户的舒适度。中钢大厦的四管制VAV空调， 配套世界领先的集中冰蓄冷低温送风技术，并在新风系统中设计有双层过滤和消毒系统，为 使用者带来绿色、健康办公空间。 为了提高客户的舒适度和能源利用效率，很多写字楼开始采用了下送风的空调系统，冷 空气由下到上流动。世界金融中心采用高效能UACS（地下送风空调系统），内藏式室内空 气处理机，把处理后地空气送入活动板下的送风区，再由装在活动板下的送风终端机，从地 板上的送风到人的呼吸区内，由装在地板上的回风口进入地板下的回风区，回到空气处理机， 处理后再送到室内。从从市场用户的抽样调查来看，空调主机主流品牌为约克，开利和特灵。 （3）智能化配置 楼宇控制 在楼宇控制系统(BAS)方面，主流品牌包括德国西门子、美国江森和Honeywell。楼宇 控制系统是利用先进的计算机控制技术和计算机网络通讯技术，对大厦内各类机电设备实现 有机的管理和监控，达到降低设备的运行能耗，节约运行成本，延长设备使用时间，提高工 作效率，降低人员开支等效果。 通讯 在通讯方面，顶级和部分甲级写字楼达到“光纤主干，12－24芯光纤通讯电缆，超5 类/6类线，百兆到用户端口”的标准。以被誉为中关村“信息化样板园区”的融科资讯为例， 其直接与中国电信骨干节点相联，带宽622M，并可扩容至2.5G，随时满足客户带宽需求， 并引入无线上网设施，可以在楼下咖啡厅，大堂茶座，甚至楼顶花园，满足移动办公的现实 需求，无线传输速率11M。 布线 目前甲级写字楼大多采用综合布线系统，OA 、CA均为独立的系统，可随环境改变而 升级。配合综合布线系统，网络地板也在很多新推出的写字楼项目中被引用，改变了地下线 槽的传统方式。网络地板的应用解决了一部分布线烦恼，办公空间自由分隔受限的问题。从 实地调研收集的数据看，网络地板一般在10cm以上，以配合大型外资企业布线多的要求。 照明和安保消防 在写字楼照明智能化控制方面，中美节能示范楼的室内灯采用了自动控制的二级开关， 能根据室外亮度控制室内灯光。当室内光线充分时，开灯，灯也不会亮。 LG大厦采用全隐 蔽，高输出，低炫光的荧光灯提供照明，使电脑屏幕消除反光现象，消除视觉疲劳。照明监 控系统由中央系统统一管理，客户通过电话，internet、开关实现温度和照明的加班预设置。 从抽样调研收集来看，FAS主流品牌辛普利斯、爱德华、Honeywell和西门子。大多数 甲级写字楼的消防报警系统都实现消防泵栓、人工泵和警铃联动。保安系统主要是闭路电视， 停车场采用智能卡管理和车位引导。 3. 商业和商务配套 随着开发商写字楼开发理念的成熟，很多开发开始重视写字楼的商务配套。目前写字楼 的商业和商务配套方面可以分成三种层次： （1）写字楼内部的配套 一般设在写字楼低区，为写字楼提供基本的商务配套服务。在一层和二层一般包含咖啡 吧以及休息区、银行、健身中心、商务服务中心，在地下一层设有餐饮娱乐配套中心。 （2）裙房或附楼的配套 随着写字楼商务配套需求的增加，写字楼内部的商业配套已很难满足一些商务要求，很 多写字楼通过裙房或附楼提供商务配套，提供大面积的购物、娱乐、餐饮和商务会议设施。 如金贸大厦的裙房总建筑面积32270平方米，地下一层为小吃广场，地面层设有会议厅，宴 会厅和影剧场等；地上3~6层为大型购物、娱乐中心。裙房的设计为金贸大厦提供了良好的 商务配套。北京东方梅地亚中心定位于传媒企业的客户群，在其D座中设置了10.7米挑高 的多功能厅，可作演播厅等多种用途，还设置了7000平方米的新闻发布大厅、多个30-100 人的小会议室，以及冷餐厅，满足企业商务会客的需要。 广州和深圳写字楼多具备1~2层或多层底商和百货商场，如中信广场、中泰国际、地王 大厦、华润大厦等，这可能是岭南建筑底商的传承。