2006年住宅市场发展回顾与2007年展望 土地市场继续从紧，开发商存量土地将进一步消化，而“招拍挂”土地交易方式的严格 执行，将使土地市场竞价将更为激烈，土地价格也将继续增长。 区域市场发生分化，。二线城市由于政策氛围比较轻松，增长空间较大，发展潜力凸现， 外资也将可能在未来3至5年中大举进入我国二线城市。 “生产性”外资将会继续积极进入内地市场扩张，2006年的政策堵住了外资的投资需 求和投机需求，合作开发将成为主流模式。 随着中介服务行业的操作标准的到位以及交易环境的成熟，一手市场和二手市场联动效 果将更为明显。 从政策调控工具来看，2006年住房政策的调控已经达到了前所未有的紧缩状态。2007 年宏观调控的发展趋势可以用“确保执行”来概括，未来从政策执行的行政过程来看，住房 市场可能面临更为紧张的政策环境，对于行政过程的“死角”可能成为未来调控的重点方向。 一、住宅产品设计特点及2007年发展趋势 1、规划布局 1）规划结构城市化 2006年的住区规划的结构布局受到近年大趋势影响，进一步深化和体现了混合多元、 实用、功能主义的设计思想。由于城市化正处于加速前进的进程中，人们对于城市、街道生 活的热情和向往也空前高涨；回应这些需求与期望，与以往相比，以平面构成式图案为主的 大型主要景观轴作为骨架来串联一系列住宅的做法在渐渐淡化，取而代之的是更近人尺度、 城市化、街区化的组团。在平面布局上常用化整为零的手法，将整体的住区划分为若干组团， 景观、公共设施资源匀质分配到每个组团中。 同时随着城市化、城市设计的思想进一步深入人心，小区结构设计设计也更倾向于淡化 其整体的完形性和传统印象中“大院”的烙印，更趋向于由城市出发，将城市形态乃至其所 承载的市民生活引入住区。 另一方面，规划结构的城市化还表现在规划布局本身更注重对城市的影响，努力缩小住 区的建成对城市的负面影响，增进其正面影响。如对于住区所朝向的景观，过去往往只顾自 己最大限度利用景观，不顾景观对住区周围城市地区的可达性、可见性，常用的层层包围或 阻挡形式的建筑布局；而近期的住区在规划时往往能站在城市的角度考虑问题，在布局时也 注意垂直景观布局，保留视觉通道甚至实际的通道，使住区本身对城市生活做出贡献。 2）布局形式街区化 作为城市生活最有力的实现手段之、也是其最生动的物质体现，街区（block）成为2006 年住区设计的一大热点。 街区这一概念来自于欧美，是城市化、商业化的产物。由于它最大限度扩展了沿街商业 临街面长度，因此十分适合对外底商的存在。同时，由于它通常采用围合或半围合的院落形 式，最大限度的保证了对内居民的私密性和安静的氛围。许多欧洲城市之所以如此具有活力， 其街区式的布局功不可没。随着商品经济的发展和人们生活价值观、生活方式的改变，人们 对居住建筑的需求已经不再局限于功能单一的纯居住建筑的了。人们对于街道生活的渴望和 其带来的噪音、安全等问题的顾虑都在日益增加。住区中当然没有必要也没有可能完全复制 欧美街区底商的做法，但街区布局方式所营造出的这种外向面、内向面各占建筑一个界面的 空间感受及其兼顾公共与私密的优点受到住户的喜爱。对内而言，“院落”的形成使空间围 合更有层次，外动内静，加强了居住者的归属感和安全感，保证了在较小层次上居住建筑所 需要的可防卫性和私密性，符合人们对住宅的心理期望。对外而言，街区式布局充分利用了 城市道路，营造了连续的线性街道空间形态和亲切的公共交往空间，有利于街景的营造，也 有利于住宅公共空间亲和气氛的形成，为住户邻里间的交流需要提供了可能发生的场所。因 此我们看到，在2006年的住区中，更多的出现了以街区为次级组团来组成更高一级组团的 方式。 3）高低层分布混合、多元化 在高层与中低层的分布上呈现出多混合开发、多元并存的趋势。同一住区中往往并不是 只存在着一种类型的建筑形式，而是两者都占一定比例。当然这种混合、多元并不是一味的 打散混合，通常在一个住区中也存在高层和中低层也是成区分布的。这一方面符合社会多元 化发展的趋势，也符合“大混合、小分离”的居住区规划思想。它既是响应市场多种需求共 同作用的结果，反过来也促进了社区间中、青年，工薪与中产阶层的适度混居，使邻近阶层 的互补成为可能。 4）资源均好性 住区设计更加的注重景观、朝向及服务资源的均好性，并且试图通过空间布局来实现这 种“平均”。 均好性理念首先强调的是环境资源的均享。要达到环境的“均好”则必须要将其分散到 各栋住宅前，甚至每户住宅窗中，由此也就决定了在社区的规划中往往有数处“数量级”相 同的小景观亮点，以使每个住户都能平等地享受环境资源。其次，均好性理念强调“归属感”， 因此尺度适中成为关键。这是因为过大的尺度常常造成居民的漠然，进而导致归属感的丧失。 这也就是为什么在2006年的住区规划中“半公共（私密）空间”的比重大大增加，大而不 当的大型公共空间迅速减少的原因。 2、建筑风格 1） 现代主义风格人性化 早期现代主义大师的建筑在建筑构图上多采用比较简单的几何体，就是所谓的“方盒子” 建筑，但是在近期的住宅楼盘中，现代主义呆板的建筑一改前观，不仅具有简洁明快的现代 主义特征，还包含了多样变化和细致的处理。除了一般的方块和长方形外，还增加了多种形 体。各种几何形体以千变万化的方式结合起来，造出种种前所未见的建筑形象，给人以鲜活 和惊喜之感。层次的叠加，视角的转移，光影的对比，视域的变化，让空间忽开忽合，似敞 似掩，忽而豁然开朗，忽而曲径通幽；惊喜、兴奋、疑惑和讶异，居民的情感被充分地调动 起来。建筑不再是一堵堵冷冰冰的墙，而是充满趣味和人性的线面组合。 2） 简约与朴素风格 厌倦了繁复装饰的都市人迎来了新的审美观，简约与朴素色调的运用在2006年的住宅 风格中独树一帜，夺人眼球，现代简约的设计风格开始与国际接轨。富力公馆的立面造型以 横竖直线为构图元素，利用窗台及窗间板构成虚实对比而又统一的建筑外观。富于变化的节 奏和韵律，展现出新的建筑美学。整体色彩简洁明快，创造出新的大气、时尚感强的现代建 筑风格，洋溢着强烈的时代感和现场感。 庐师山庄项目背倚西山秀美的自然风景，依山傍水，四季景物，都有可观。建筑设计属 现代风格，在设计中揉和了北京传统四合院的形式，博采各家之长又表达出自身特色，为了 达到与西山自然环境的融合，其重点突出“借景而不夺景”的设计理念，与背景在对比中互 相衬托。 3） 地域风格的传承 中式风格在2006年大获全胜，中国人心中的最高生活境界的图景被唤醒。观唐以北方 灰墙为主体，结合北京传统民居双坡筒瓦屋顶造型，在院门、檐口等处适当配以红色等富贵 色彩。取传统建筑之精华，在感观造型方面创造出高雅、宁静、轻松、舒适的居住气氛。制 式门楼、带有传统花窗的围墙、传统北方民居双坡筒瓦制式屋顶、略带弧度的屋脊、灰色为 主的墙面等传统住宅的经典符号，明确体现着中式宅院的风格。屋面瓦以筒瓦为主体，配以 灰黑色带中式风格的高档铝合金断桥窗料。木百叶则为增加空间层次，减小视线干扰而设置。 材料使用高贵、典雅、充分满足高尚社区的品质要求。细部处理注重传统建筑符号的运用， 门头、抱鼓石、花窗、灯饰、木作、屋檐、制式围墙，显现传统的原汁原味。竖向条窗的设 计体现了中式庭院建筑对意境的追求，即居住中的诗情画意，强调与中国传统诗画的关系， 创造出“多方胜境，咫尺山林”的韵味。 2、景观营造 1）住区内外的多重景观共享 北京华侨城的中轴景观高板实现了住区内外六重景观共享的可能。一重景观——CBD 都市景观，可远眺CBD，城市繁华景观尽收眼底；二重景观——窑洼湖公园，由高层建筑 形成的景观视角可远观窑洼湖公园。三重景观——欢乐谷公园，由高层建筑、端单元及户型 内部分角度可形成对公园的全景观赏视角。四重景观——百米绿化带，可观赏高低起伏的园 林，异国情调的建筑小品。五重景观——中央景观轴，贯穿二期产品南北走向的中央景观轴， 中轴景观高板的位置决定其身处中央景观轴内，具有得天独厚的景观视野。六重景观——成 熟的一期园林，其南派园林精雕细琢的造景手法，使中轴景观高层板楼的视野更为丰富。 2）复古中式园林 观唐的中式宅院营建环境，改造风水，再造自然，充分体现中国景观艺术“小中见大” 和“移天缩地入君怀”的意境。环境设计借鉴中国传统园林的手法和意境，吸收传统园林的 诗情画意，因借巧循，不拘泥于形式，符合北方特点。同时借鉴了魏晋唐宋大家的写意山水 名园，如曲水流觞，辋川溪谷，东篱小筑，香雪云蔚等。 3）自然起伏，重木轻草 星河湾的景观设计中主动营造园林高差：采用立体平均式园林景观，主动创造场地高差， 形成自然的起伏。有效增大绿化面积(斜角边大于直角边)。同时，星河湾引进了近百多种7000 多棵树，保证秋冬两季1/3 落叶，1/3彩叶，1/3保持绿色。园林景观中软绿化较多(水景、 植物等)，硬绿化较少(广场、铺地等)，在植物的选择上采用乔木、灌木、地被植物及草皮相