西部箱包城整合策划方案
第一章总体策划思路一、策划的总体思路
1.全面把握：首先是建立在对当前产品与操盘策略的全面把握之上的。2.项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。3.创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。二、项目背景1.项目规划商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局1.1商铺部分：约7200㎡三、企业资源分析、企业目标的界定---效益和品牌1. 项目销售目标——7000万元1.1短期销售必须成功，顺利渡过，实现资金流的良性运作。1.2 总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。2. 项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。2.1借助项目运作的成功，开发商确立在西安房地产行业的地位和影响力。2.2 综合提升开发商的品牌知名度、美誉度和扩张力。四、核心目标——树立品牌原理：达到商业房地产的三赢境界品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是“房地产品牌语言与品牌运营规则”。品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是房地产品牌，品牌时代的房地产开发商需要学会生产房地产品牌，需要学会运用“房地产品牌运营”的规则生产适销对路的房地产品牌。品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。五、项目营销总建议注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。通过超常规宣传，通过事件营销进行造势炒作，让该项目成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。通过适当灵活划分商铺面积来控制“总价”，使项目积聚大量的潜在客户群。六、项目的SWOT分析 1.项目优势1.1地理位置优越，商圈人气兴旺西部箱包城位于西安市东区，属于长樱西路次级商业中心向顶级商业中心过渡的边缘地带，距华清路仅500米，紧邻长缨西路主干道，交通便利。1.2商业配套完善，商业活动便捷2.项目劣势2.1周边商业竞争较多，从某种程度上分流消费群体。2.2 虽然本项目具有良好商业环境资源，但是与西安市主要商业区比较相对滞后，缺乏相应的市政配套设施。3. 机会点3.1经济发展利好因素长缨西路地位的提升，与其说是开发商着力打造的结果，还不如说是西安城市规模扩大、核心商业圈对外延伸的必然。随着西安经济的飞速发展，城市东扩飞速进行，目前已形成南北以长安路、迎宾大道为轴，东西以长缨路为轴的新格局。长缨路也因地处城市新轴线中心的缘故，商业地位迅速上升。3.2地理区位优势目前西安市房地产市场已日渐成熟，该项目的地理区位优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给----需求”，便可以抢占“先机”。3.3项目连动实现价值最大化本项目对面的贝斯特货运中心和西安客运中心已经落成，完善和补充区域的商业缺陷，发挥了极大的优势，降低经营者的运作成本，使本项目物业潜在价值最大化。3.4中心城市的建设汇聚了人气随着城市的发展和知名度的提升，区位优势必然会带来人气的上升，而本项目完全可以“借势造势”，为增加项目销售的安全性打下良好的基础。4. 风险4.1市场因素从目前西安市的房地产市场看，项目竞争同质化开始，已引起许多开发商的重视，按我们的销售周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。4.2自身因素本项目相临的多彩西部商业广场与西部箱包城已经有强烈的对比，假如本项目没能创新超越莱茵广场的话，销售的风险性和困难度是显而易见的。5. 综合分析从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给----需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。从目前各热销的商铺物业以及投资者的区域意向，可以看出投资者的考虑因素主要表现在：一是地段和人气，地段和人气是决定商铺租金的重要因素，人流量大、道路畅通、能够留住行人和有稳定消费群体的区域等都是投资考虑的主要因素；二是新的商业模式和经营理念；三是产品和配套，商铺产品的设计和周边能源状况，包括面宽、进深、层高及对消费的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大，投资者考虑范围较大。6. 地形地貌价值◎次级商业地段向顶级商业地段过渡的辐射地带。就土地价值分析，西部箱包城所处的位置和环境都具备相当大的升值潜力，这种潜力通过我们的充分挖掘分析出内部的潜在价值就能够充分放大。

七、项目产品定位策略：第一节：目标客户群所定及分析1、目标客户群定位：本案商场类物业的目标客户群可划分为隐性目标客户群和显性目标客户群二大部分。隐性目标客户群是针对商场本身的氛围与形象以及货品的数量丰富与否，独特与否吸引而来的人流