关键词：资源重组 资本运作 分散式自选公寓

二○○二年三月

目录

1.项目内容简介
2.市场行业趋势分析
2.1 北京房地产开发市场
2.1.1 北京房地产开发市场趋势
2.1.2 北京的房价和购买人群
2.1.3 北京市民购房心态和市场差距
2.2 北京市存量房市场
2.3 北京市租赁市场
2.3.1 北京市租赁市场热点和难点
2.3.2 北京的民宅租赁热点
2.3.3 中介新举措
2.3.4 影响北京各城区租房价格的因素
3.华润系各公司的内在需求
3.1 华润集团的需要
3.2 华润置地的需求
3.3 华润物业的需求
项目计划框架
4.1 基本流程
4.2 机构设置和任务
4.3 与“零首付”方案比较
4.3.1原有方案的难点
4.3.2现有方案的优点
5. 财务分析和对比分析
6. 风险分析及控制
6.1政策法律风险
6.2收购风险
6.3租赁风险
6.4服务风险
7融资说明
7.1融资额度及资金使用计划
7.2项目公司的组建与股份分配
7.3投资方的退出方式
7.4关于公司业务有关税收和公司可能享受政府提供的优惠政策
8附件：资料来源
8.1出租房屋应交哪些税？
8.2北京份租房价格参考值
8.3房屋租赁市场存在的问题

项目内容简介

随着北京申奥成功、北京CBD计划的出台、中国加入WTO成功等利好消息的刺激，北京房地产市场呈现出前所未有的“繁荣”景象，然而2000年大量权威数据显示：热闹的是开发商和爱凑热闹的各类媒体，消费者和整个消费市场却保持着一种“可怕的冷静”,市场前景不容乐观。

需求拉动和成本推动致使北京房价居高不下，从根本上说决定房价升降的最终因素是供给与需求，土地供应量的增加和“三外”企业的加盟，将极大地改变市场供求关系，预计大约到2002年下半年，商品房的供应量有可能要大过需求量，届时房价下降趋势将会显现出来。

华润收购老华远资产和项目的同时也接收了老华远的债务和人员。老华远是国企，在体制上存在着很多弊端，转型是一个缓慢和艰巨的过程，更重要的是有着庞大机构的的华润置地的主要经济支撑是房地产开发，一旦北京房地产市场的变动，主营业务必将会受到很大的影响，主营收入和利润将无法支持整个华润置地的整体成长，华润置地目前急待解决的问题是建立新体制和寻找新的利润支撑点。

本商业计划是虚拟一家华润系的投资服务型公司，立足北京华润置地的物业公司现有分散在北京各项目的服务人员和其他物质资源，借助华润置地的品牌和华润集团雄厚的资金实力，代付购房客户首付款的方式来置换客户原有的住房的经营权，一边消化自身项目的存量房，一边组建华润的“分散式旅馆”。这将是一种通过将先进技术手段和服务理念嫁接而产生联动效应的全新房地产资本运作模式。

华润置地如果能实施这个项目将会：
1、通过解除购房者购房首期款的压力，释放购买力，使华润置地在一级市场上掌握比北京其他开发商更短的销售周期，加快现有项目存量房的销售，快速回笼资金投入下一轮的开发和土地储备，降低投资风险，提高投资收益。

2、同时可以在二、三级市场上树立起华润品牌，打造出完整的产业链，相互辉映。将一级市场上出售所产生的短期收益和三级市场上出租所产生的长期收益结合起来，使华润置地资金流回收更为稳定，减少一级市场波动对于华润置地的影响。

3、最重要的是将华润集团现有资源重新组合，以其他房地产开发商不可复制的优势而领先于同行，将房地产投资和经营组合成华润置地除房地产开发外的第二个利润支撑点。

目前看来，华润集团是最有可能实施本计划的，如果华润不能实施，就需要选择有较多后续开发项目的、在北京市民心中有品牌形象的，在业内有号召力的，有强大金融资本作后盾的开发企业。

本计划中的公司是一家虚拟的华润系的新成立的公司，从事房地产投资和房地产经营，通过组建和经营华润的“分散式旅馆”，成为北京乃至全国最大的二手房租赁经营商，然后组建房地产投资基金，按其模式在上海广州等城市复制，另外可以收购银行不良资产，进入不良资产处置领域。

市场行业趋势分析
2.1北京房地产开发市场
目前，北京市人均住房使用面积大约在15平方米以上。按照北京“十五”期间规划，到2005年北京要总计竣工住宅4000万平方米以上，5年后北京人均住房使用面积将达到18平方米。人均住房使用面积的增加3平方米，一部分是外来人口购置新房，还有一部分较具经济实力的人则是购置第二居所，以及政府对危旧房拆迁实行货币补偿所动员出来的购买力。

2.1.1北京房地产开发市场形势分析
北京楼市在经历3-4年的高速发展之后已经进入盘整期，2001年的开发量在2000年的基础上增加了100%，但销售量同比增长只有22%；2001年1-9月份总销售出430.64万平方米，销售额为207.4亿元，与2000年相比增长率分别为：18.7%和38.6%，同前几年的增长率相比增长势头明显衰减。

这些数据从不同角度指向同一个事实：以住宅为主角的本轮楼市正走向钝化，北京楼市逐渐迈向徘徊期。

目前北京在售项目在超过800个， 2000年的还没有消化掉，2001年又上市300个新盘。根据北京市统计局发布的数据2001年1-9月份北京市累计实现住宅销售364.9万平方米，同比增长41.1%；实现销售408.5万平方米，同比增长16.5%，增幅比1-8月回落4.4%；完成开发土地面积493.2万平方米，同比增长2倍；购置土地面积399.7万平方米，增长2.3倍。

这些数据表明住宅市场总体销量下滑，今后一段时间新开工的规模不断扩大，市场供应继续增加。

2.1.2北京的房价和购买人群
据国家统计局投资司的统计数据显示；北京的房子含“金”量最高，平均销售价格为3995元/平方米，比位居第二的上海市房价高出27.6％（上海为3130元/平方米）。另据北京市统计局对2000年北京商品住宅价格的统计测算：每平方米售价为4557元，尽管较之前年的4786元/平方米下降了4.8％，造成北京房价居高不下有一些市场因素，但从根本上说决定房价升降的最终因素是供给与需求。关键是看这一市场是否开放，是否有充分的自由竞争。

从政府政策指向来看，增大土地供应量，加快完善经济适用房体系，降低市场准入门坎，其意图都是希望将北京过高的房价降下来，并且这些举措正在取得实效。自2000年以来，北京商品房的价格水平正在逐渐呈下降之势，预计从2001年下半年始，随着新项目面市逐渐增多，其房价下降趋势将更加明显。按照北京房地产开发的运作周期推算，大约到2002年下半年，将有大批新项目上市，届时商品房的供应量有可能要大过需求量，市场竞争将日趋激烈，开发商的利润空