东方银座商住
6（万平方米）
2002.3
2003.1
15000

华普花园
7（万平方米）
2000.6
2003.6
13000

尚都国际（2、3 期）
2（万平方米）
2005.1
2006.12
19000

铂宫商住楼
2.7（万平方米）
2003.9
2004.8
19000

时间国际
3.8（万平方米）
2004.10
2005.12
12000

商住市场供应量
本区域相对繁华，是众多高档公寓项目的聚集地，由于区域位于城市中心，且临近中央商务区，因此有相当多的企业在本区域内的高级公寓内办公，并使得本区域的商务氛围越来越浓厚。商住项目与住宅项目的特点相似，出售后再进入二级、三级市场的比例较少也不好统计，故在分析商住项目的供应量时，一般只统计其在售项目的供应量。

本区域目前明确作为商住项目推出的在售项目如下：
区域商住样本项目供应情况
项目
办公面积
开盘时间
入住时间

东方银座商住
6（万平方米）
2002.3
2003.1

华普花园
7（万平方米）
2000.6
2003.6

尚都国际（2、3 期）
2（万平方米）
2005.1
2006.12

铂宫商住楼
2.7（万平方米）
2003.9
2004.8

时间国际
3.8（万平方米）
2004.10
2005.12

从上表可以看出，随着时间的推移，本区域内新增加的商住面积呈递减的趋势。面积较大的东方银座和华普花园开盘时间早销售时间长，目前剩余的供应已经相当有限。开盘时间相对较晚的项目，总体供应原本就很少，近期区域内部又少有明确的以商住为主要定位的产品推出，因此，总的来说区域内商住类产品的供应比较少。

商住市场分布状况
区域商住样本项目的分布

项目
区域

东方银座商住
东二环

华普花园
东二环

尚都国际（2、3 期）
朝外

铂宫商住楼
朝外

时间国际
三元桥

本区域内的商住项目都分布在东二环、朝外、三元桥等交通便利的繁华地带，
本案周边因为目前仍然比较清静，且周围公寓、住宅项目较多，缺乏商住的氛围。

商住市场户型状况
本区域内商住样本项目的户型多种多样，但具体到各个项目又有较大的差异，但总体看来，三居以下户型为主流产品，其中又以两居最多，一居紧随其后。总体来说，区域范围内各个样本项目的销售是良好的，除复式户型总体套数销售率在50%以下，其他户型在销售套数上都超过了60%。其中一居和两居销售状况是最好的，四居、复式户型由于供应量比较少，因此销售数量也相对教少。这说明在区域范围内对于商住类物业的总体需求是良好的，在产品供应方面三居以下户型多且较受欢迎，两居和一居产品供应最多，销售状况也最好。

下面来看各个项目不同户型的面积分配。

区域商住样本项目户型状况
项目
一居
二居
三居
四居
复式

东方银座商住
58-92
115-149
129-144
198-205
199-409

华普花园
75-92
153-397
148-383

209-425

尚都国际（2、3 期）
144-339

284-287

铂宫商住楼

220
229-253
198-205
538-1077

时间国际
121-209
191-193
254
198-205

如上表所示，区域内早期推出的商住公寓户型相对偏小，一居多在80 平米左右，而两居、三居户型，面积也多在200 平米以下。这说明早期商住产品在户型的面积分配上还是偏向居住型的，在设计方面更多的考虑到“住”的特性，而“商”特性则更多的存在于推广范畴内。而2003 年以后开盘的铂宫、时间国际和尚都国际二、三期则适当扩大了各个户型的面积，一居就超过了100 平米，多数户型都保持在300 平米以内。这显示商住类产品在设计方面已经更趋向成熟，且更加明确了“商”的特性。如2005 年新开盘的尚都国际二、三期，干脆将所有户型都做成一居，中间不设计隔断以便更好的适应商住类客户的需求，便于客户自行设计房间隔断。客户对于大一居或大两居更感兴趣。

价格销售分析
区域范围内，商住样本项目现价集中在12000—19000 元/平米之间。

区域商住样本项目价格情况
项目
均价（元/平方米）

东方银座商住
15000

华普花园
13000

尚都国际（2、3 期）
19000

铂宫商住楼
16000

时间国际
12000

就目前的状况看，越接近中央商务区的项目价格越贵，而各个项目从认购到开盘再到当前的价格增长幅度都比较大，速度也比较快。当然，地理位置只是影响价格的因素之一，另外，项目本身的品牌、建筑档次也是决定因素。如尚都国际二、三期，因是SOHO 品牌，其价格也大大超出其他项目。

针对市场及本项目分析
优势：
本案周边公寓项目众多，并且有相当的公寓内都有小型公司经营。更能吸引投资客的关注。

周边很多较早开盘的商住类项目已经销售完毕，或处于尾盘销售阶段，区域内没有竞争项目。

可给业主办理注册。

便于市场推广。

利润空间较大，销售周期较短
劣势：
项目建筑层高过低，硬件设施安装有一定的困难。

商住环境较为混乱，出入人员复杂。

本项目最小可做成90平方米房型，如另加厨房，卫生间等设施，不好分割，并且失去办公意义。

投入改造成本增加。

对购买商住的客户，土地年限抗行较大。

增加了业主通讯，水电费用。降低租赁利润。

写字楼物业市场分析
以国贸—建国门商务区。燕莎商务区及东二环写字楼集聚区为代表的东部区域写字楼需求结构具有相似的特征，可以合并起来做一个比较分析。

1、产业结构
东二环集聚区内的客户类型以外资机构为主，但所占比例比国贸—建国门区域及燕莎区域都要低。产业结构比较分散，主要是以中小企业、出国签证、旅游公司、房产代理为主。没有明显的产业链条。

2、客户需求特征
根据曾经在东部区域所做的客户需求调研，东部区域的客户需求具有如下几方面特征：
●区位和价格是影响客户选择写字楼的最主要两个因素，其次具有重要影响的因素依次为：物业管理、公共区域装修及设备、车位及商务中心等配套设施、写字间内部格局等。

●在租金方面，3.5-4.0元／每日/平米是大多数公司可接受的价位，说明目前市场上的写字楼租金水平得到了客户的认同，甚至还有进一步上调的空间；同时，通过交叉分析可以看出，可以接受较高价位租金的客