第一部分项目投资环境分析(略)

第二部分项目住宅竞争环境分析

一、普通公寓住宅

1．竞争区域市场界定
1.1竞争区域市场范围界定
本项目位于都江堰学府路（柏条河北侧），总占地面积88.95亩，容积率1.5。

根据本项目的预计档次，规模和容积率情况，为了更好的进行市场比较和深入研究，拟采用同类竞争项目为研究范围，先以都江堰主城区范围的中高档楼盘界定本案竞争对手样本框，局部考虑区域分类法。

竞争对手样本框界定
根据以上研究范围的确定，根据竞争区域市场楼盘的区位、类型、开盘时间来界定竞争对手样本框。

都江堰的未来规划分为5个区域即：
未来行政区域------聚源镇
旅游景观服务区域-------城西北片区（都江堰景区和青城山景区）
居住区域------幸福大道版块，城西、城南版块
高新工业产业带-------蒲阳镇
成熟商业区域————城中心版块
而本次市调的划定区域主要限定为居住区域即：幸福大道版块，城西、城南版块。并以之为根据，选取以下二十三个楼盘作为项目竞争对手样本。

幸福大道版块——岷江花园、天源佐岸、建川丽水青城·桂园、玫瑰园、上尚春天、兰花村、蓝郡新界、美都华庭、幸福生活广场、利贞·锦水苑、西御阳光、紫坪丽景、都江森林。

城南版块——都市美丽洲、泓坊河畔、春语华章、清水人家、
城西版块——山水印象·品庐、银海锦都
城中心——天和盛世、岷江国际、华夏商业广场
城北——都江森林、水郡

2．市场特征分析

2.1供应特征
都江堰楼市步入品质楼盘时代，幸福大道区域成为居住热点区域
作为成都的后花园，都江堰市政府早就提出要将它打造成全国性的消夏避暑城市，并提出，在未来5年内，都江堰青城山旅游区总投资94亿人民币，将把单纯旅游业为主的城区，发展成集旅游、观光、休闲、娱乐、美食为一体的旅游、假日休闲娱乐的大都会！短短几年时间，这里就形成了以别墅开发为主、以山水为魂的区域。

近两年，随着诸多知名开发商的进驻，以及本土开发商的成长壮大，使都江堰房产开发由过去的青城山旅游地产独秀一枝的局面，演变成青城山、都江堰两地房产开发争相吐艳的现状。“都市美丽洲”、“天源佐岸”、“上尚春天”等楼盘，都代表着都江堰房产整体品质的上升。据统计，截至目前，都江堰市在建项目总投资规模约300亿元人民币。都江堰市城区地价由以前的每亩10万元上涨至每亩50-100万元；房价也从1999年的均价750元／平方米，上升到2800元／平方米左右，而位于都江堰的一些别墅项目的价格则500-1000万/套。都江堰市城区板块的房价已经接近成都三环路的价格。

中高档规模楼盘主要集中于幸福大道和城南区，幸福大道新开楼盘以天源佐岸、丽水青城·桂园、上尚春天等楼盘为代表，城南新开楼盘以都市美丽洲、泓坊河畔、春语华璋楼盘为代表。除此之外，城北两个别墅楼盘都江森林及水郡则在高档住宅中具有一定的代表性。

从目前市场已亮相楼盘的档次来看，中高档楼盘占据大部分，预计这一档次物业在2007年将是市场争夺的焦点；从规模及体量来看，5-10万平方米所占比例较大，这类规模楼盘除在绿化景观、物业氛围营造方面注重投入外，在营销推广方面也会不遗余力，更为激烈的竞争在所难免。

2007年总的推案规模将影响都江堰住宅市场
竞争样本总的推案体量共计万平方米，而未来将推出的还有 万平方米。高中端市场将成为都江堰住宅市场的主流，他们的推案时间、营销手法、推广力度和价格定位都将对都江堰房地产市场起到引导作用。

2.2需求特征
2.2.1销售情况分析
多层、花园洋房住宅类型销售情况较好
从楼盘本身而言，良好的销售情况体现出消费者对已供应的楼盘品质的认同。如都市美丽洲邻江安河与走马河，自然资源优越，其外建筑风格及园林景观设计满足消费者的差异化需求销售率很高。而上尚春天则因不遗余力的内部园林景观打造使该项目销售周期缩短。

销售控制技巧不足，销售周期过长
都江堰住宅项目销售目前大部分在销售过程中并未采取强有力的销售策略，销售控制技巧不足。这主要体现在很多项目前60-70%的住宅销售形势很好，但之后剩余较差的单位则去化缓慢，从而导致整个项目的销售周期过长。从表2-4中基本可以看出这一显著的规律。当然，这也和都江堰供应量较大的直接关系。

2.2.2客户情况分析（客户来源、客户特征等）
区域：地段情节较为显著
从区域来看都江堰的购房客源60%为本地客源，10%为阿坝客源，5-10%为外地客源，5-10%为成都客户。

职业：集中在政府、企事业单位管理层及商人
应该说都江堰的高收入群体主要集中在各大企事业单位，初步描述应该是各大企业的中上层管理人士。另外则是一些餐饮、旅游等小企业主，他们的收入也很高，他们是目前都江堰购房的生力军。由于旅游城市原因，还有部分外地退休干部及成都高收入阶层购买也是一大购房团体。

年龄：中年为主
通过对都江堰现有在售楼盘的调查和业内人士的介绍，可以发现都江堰购房群体的消费年龄基本上在35岁以上，这与都江堰的收入水平有关，2006年都江堰城镇人口年均收入基本在17888元人民币左右。这也就决定了很多的年轻群体目前还没有能力购房。购房群体相对单一。

价格承受力：缺乏中间层面
都江堰购房群体的消费能力大体可以分为两种，一种是有很高的价格承受力，他们为外地来购买第二居所的大企业的管理人士，或者是一些小企业主，他们的年收入有几十万甚至是上百万。他们是都江堰别墅市场锁定的对象。还有一部分高收入者他们基本能承受120平米左右3000元/平米以上的多层及花园洋房，另外还有很大的一部分则是中等收入偏低的群体，购房群体的相对购买力则较弱。

2.3价格特征
价格大多数为2500元/平方米以上
竞争样本的销售价格均在2500元/平方米（套内面积）以上，但主力价格段集中在2500-3000元/平方米（套内面积），3000元/平方米（套内面积）以上的项目比例较小（随时间推进有上涨趋势）。这说明都江堰中高档住宅的主体价格水平线较为整齐。

滨江题材倍受关注
都江堰水利资源丰富，而且由于地势的关系，亲水住宅比比皆是，且随着滨河道路、桥梁的修建，滨河题材将越来越受到重视。目前，沿河的规模楼盘定价较高，如天源佐岸、都市美丽洲、山水印象等均价都在3000元/平方米以上；且城北区域纯别墅盘水郡更是诉求岛居生活，最高价格接近千万。

价格的涨幅差异较大
近年都江堰住宅市场的价格有很大的上涨幅度，特别是体现在一些销售好的项目之中，但是在竞争项目之中，价格的涨幅差距很大。有一年涨幅达到500元/平方米的项目，例如都市美丽洲。而竞争激烈的项目普遍价格增长幅度不大。