一、1-5月份沈阳市商品房市场基本情况
（一）商品房市场总体运行情况
1、商品房批准预售和累计可售情况
截至5月末，全市商品房累计可售面积为874.61万平方米，其中商品住宅累计可售面积为497.49万平方米，同比分别增长12.25％和10.68％。由于本月商品房和商品住宅的批准入市面积均小于实际登记销预售面积，因此累计可售面积分别比上个月下降了4.28％和6.00％。从5月末沈阳商品房累计可售面积构成看，按1－5月商品住宅月均销售套数计算，面积段在144平方米以上的累计可售商品住宅销售周期较长，现行销售速度计算，该面积段商品住宅足够销售两年左右。这说明，目前沈阳大面积商品住宅存在滞销现象，切实改变大面积商品住宅供应结构是当务之急。

图1：沈阳市商品房、商品住宅批准预售面积月度走势图

2、商品房实际登记销售情况
1—5月全市商品房实际登记销售面积为443.35万平方米，其中商品住宅实际登记销售面积为383.12万平方米，同比分别增长32.15％和25.43％，说明今年沈阳商品房及商品住宅销售状况相比于去年同期更加旺盛。（参见图2）
图2：沈阳市商品房、商品住宅实际登记销售面积月度走势图

3、不同物业类型商品房销售结构
从全市不同物业类型商品房销售结构表可以看出，与去年同期相比，普通住宅和别墅类物业的销预售面积都有所下降，下降幅度分别为2.62％和30.25％；网点、办公用房和写字楼、车库及其它类物业的销售面积则有所增加，同比依次增长了9.57％、124.63％和423.03％。由于非普通住宅类物业常受区位、统计期成交量等因素影响，通常，同比变化幅度波动较大。5月份全市商品住宅成交面积占总量的75.63％，比上个月减少了18.10个百分点。（参见表1）
表1： 2007年5月沈阳市不同物业类型商品房销售结构表
项 目 类 别
销预售面积（万平方米）
同比增长
（％）
所占比例
（％）

商品房总计
83.29
14.57
100.00

中其
住 宅
小计
63.07
-2.67
75.73

普通住宅
62.99
-2.62
75.63

别墅
0.08
-30.25
0.10

网点
5.25
9.57
6.30

办公用房、写字楼
0.97
124.63
1.16

车库及其它
14.00
423.03
16.81

4、不同套型商品住宅供求结构
从5月份全市商品住宅批准预售情况看，90平方米以下套型商品住宅面积合计为14.67万平方米，占批准预售商品住宅面积的46.85％；90－120平方米套型商品住宅面积合计为9.59万平方米，占批准预售商品住宅面积的30.63％；120－144平方米套型的商品住宅面积合计为4.16万平方米，占批准预售商品住宅面积的13.29％；144平方米以上套型的商品住宅面积合计为2.89万平方米，占批准预售商品住宅面积的9.23％。

从5月份全市商品住宅登记销售的情况来看，90平方米以下套型的商品住宅销售面积合计为24.82万平方米，占登记销售面积的39.35％；90－120平方米套型的商品住宅销售面积合计为19.44万平方米，占登记销售面积的30.82％；120－144平方米套型的商品住宅销售面积合计为12.45万平方米，占登记销售面积的19.74％；144平方米以上套型的商品住宅销售面积合计为6.36万平方米，占登记销售面积的10.09％。

从不同套型商品住宅的供求结构来看，90－120平方米套型、120－144平方米套型和144平方米以上套型的商品住宅供应比例分别低于销售比例0.19个百分点、6.45个百分点和0.86个百分点；60平方米以下套型和60－90平方米套型的商品住宅供应比例分别高于销售比例3.75个百分点和3.75个百分点，呈现供略大于求的现象。对比上个月数据，本月沈阳加大了中小户型商品住宅的入市比例，60平方米以下套型和60－90平方米套型商品住宅的入市比例较上个月依次增加了6.08％和5.95％，而90－120平方米套型和120－144平方米套型的商品住宅入市比例较上个月则分别减少11.41％和3.75％。从销售比例上看，除90－120平方米套型和144平方米以上套型的商品住宅外，其他各套型商品住宅的销售比例与上个月相比变化不大，市场运行仍保持着平稳的态势。（参见表2）
表2： 2007年5月沈阳市不同套型商品住宅供销结构表
套型面积
（平方米）
上市面积
（万平方米）
所占比例
（%）
销售面积
（万平方米）
所占比例
（%）

≤60
4.50
14.37
6.70
10.62

60－90
10.17
32.48
18.12
28.73

90－120
9.59
30.63
19.44
30.82

120－144
4.16
13.29
12.45
19.74

144
2.89
9.23
6.36
10.09

合计
31.31
100.00
63.07
100.00

5、不同价位商品住宅供求结构
从5月份全市不同价位商品住宅的批准预售情况看，2000－3000元/平方米的商品住宅面积为8.76万平方米，占批准预售面积的27.98％；3000－4000元/平方米的商品住宅面积为8.89万平方米，占批准预售面积的28.39％；4000－5000元/平方米的商品住宅面积为6.82万平方米，占批准预售面积的21.78％，这三个价格区间的商品住宅上市面积所占比例均较大，占总预售面积的七成以上。本月无6000米/平方米以上的商品住宅入市。

从5月份全市不同价位商品住宅实际登记销售情况看，3000－4000元/平方米的商品住宅销售面积为22.61万平方米，占登记销售面积的35.85％；2000－3000元/平方米的商品住宅销售面积为16.73万平方米，占登记销售面积的26.53％，这两个价格段销售面积所占比例均较大，成为市场的主流消费价格。

从不同价位商品住宅供求结构对比情况看，本月沈阳只有3000－4000元/平方米商品住宅供应比例低于销售比例，呈现出供不应求的态势；而其他价格段的商品住宅供应比例均高于销售比例，呈现出不同程度供不应求的态势。与上个月相比，本月沈阳4000元/平方米以下商品住宅的供应比例下降了3.50个百分点，销售比例则与上个月基本持平。从总体上看，沈阳不同价位商品住宅的供求结构基本保持平稳状态。（参见表3）
表3：2007年5月沈阳市不同价位商品住宅供销结构表
价格类别
（元/平方米）
上市面积
（万平方米）
所占比例
（%）
销售面积
（万平方米）
所占比例
（%）

2000以下
3.66
11.69
6.05
9.59

2000－3000
8.76
27.98
16.73
26.53

3000－4000
8.89
28.39
22.61
35.85

4000－5000
6.82
21.78
11.75
18.63