2.适用范围
本程序适用于公司新开发的地产项目，不包括公司在历史遗留用地上开发的项目。

3.引用文件
3.1 GFP4-2《项目策划工作程序》
3.2 GFP4-7《市场调研工作程序》
定义
项目评估即对项目进行详细调查分析后，在现有市场情况下对项目做出能否可行的概要性结论。

评估师指国家认可的对某块土地的使用价值进行评估测算的专业人士。

职责
总经理负责审批《项目可行性分析报告》、《购买土地协议》或《项目合作开发协议》。

主管副总经理负责审批《项目评估报告》，审核《项目可行性分析报告》、《购买土地协议》或《项目合作开发协议》。

项目开发部经理负责审核《项目评估报告》、《项目可行性分析报告》、《购买土地协议》或《项目合作开发协议》。

项目评估人员负责完成《项目评估报告》、《项目可行性分析报告》，提出《购买土地协议》或《项目合作开发协议》。

资格或培训
项目评估人员须从事房地产业二年以上工作经验及具有理工科大学学士或以上学历资格。

执行本程序的相关人员须经过本公司房地产政策、法规及基本营销策略的培训，合格后才能上岗。

项目评估人员须经过内部培训和外部深造，在2-5年内应取得建设部执业资格认证──估价师资格。

程序
项目评估报告
项目评估人员根据公司的中长期发展计划，寻找土地储备，为公司中长期发展寻找土地或合作项目，收集、分析项目前期信息，对寻找到的土地或项目进行前期评估，完成《项目评估报告》（见GFP4-1-F1），并填写《项目评估报告审批表》（见GFP4-1-F2）交项目开发部经理审核、主管副总经理审批。

7.2项目可行性分析

1《项目评估报告》经主管副总经理审批后，为保护公司权益、回避风险、提高该项目的经济效益，评估人员提出科学合理的建议，完成《项目可行性分析报告》，此报告要求具备以下基本内容：
项目基本概况；
目标市场预测；
建设标准；
投资估算；
经济效益及社会效益分析等。

7.2.2《项目可行性分析报告》经项目开发部经理审核后，如该部门经理认为必要，则委托工程部做该项目的规划设计方案，委托预决算室进行工程投资估算，再由项目评估人员修正、完善该项目的《项目可行性分析报告》。

7.2.3修正完善后的《项目可行性分析报告》，由项目评估人员填写《项目可行性分析报告审批表》（见GFP4-1-F3），交项目开发部经理、主管副总经理审核后，提交投资控制委员会讨论通过，再交总经理审批。

7.2.4《项目可行性分析报告》经总经理审批后，由项目评估人员起草该项目《购买土地协议》或《项目合作开发协议》，上述协议经项目开发部经理审核后，提交主管副总经理审核、总经理审批。

7.2.5《项目可行性分析报告》经总经理审批后，项目评估人员须向工程计划调度室提交该报告的复印件一份。

8记录
8.1《项目评估报告审批表》及《项目评估报告》、《项目可行性分析报告审批表》及《项目可行性分析报告》、《购买土地协议》、《项目合作开发协议》由项目评估人员交公司档案室永久保存。

9附件
9.1 GFP4-1-F1《项目评估报告》
9.2 GFP4-1-F2《项目评估报告审批表》
9.3 GFP4-1-F3《项目可行性分析报告审批表》
GFP4-1-F1.3
项目评估报告
项目名称：报告人：

1.概况
1.1位置
1.2周边楼盘的开发和销售状况
1.3占地面积，容积率、建设规模和进度计划
1.4现有市政配套情况和二年内发展趋势

2.对方合作条件及预计结果

3.投资费用
3.1建筑面积
商业面积
住宅面积
3.2合作分成比例
出地方%
出资方%
3.3土地成本
商业面积单价（元/M2）
住宅面积单价（元/M2）
3.4小区配套
单价（元/M2）
3.5前期费用
三通一平（元/M2）
勘察设计（元/M2）
增容费（元/M2）
3.6会所装修
会所面积（M2）
单价（元/M2）
3.7车库（按35M2/车位计）
车户比例 %
总车位数
单价（元/M2）
3.8环境投资
3.9土建工程
单价（元/M2）
3.10监理费
3.11质检费、安检费
3.12物业管理基金

4.合作成本
4.1分成面积
4.2转让价格

P.1/2

5.收入
5.1销售收入
商业比例%
住宅比例%
商业销售单价（元/M2）
住宅销售单价（元/M2）
5.2租赁收入
商业面积（M2）
单价（元/M2.年）
5.3车库
销售比例 %
销售价格（元/车位）
出租价格（元/车位.年）

6.税费
6.1费用
管理费用（元）
销售费用（元）
财务费用（元）
6.2税
6.3增殖税

7.利润

回报率
8.1实际投入

其他
9.1平衡价格（元/M2）

P.2/2