“锦都家园”- 08年总体营销推广方案
（2008年4月1日-2008年6月27日）
青岛易辰代理
2008年4月21日
提案内容
第一部分．本项目入市背景-----------------------------------------------------------------P3
第二部分．开盘前锦都家园营销目标及整体营销思路--------------------------------------------P4-P8
一、销售目标--------------------------------------------------------------------------4
二、营销思路--------------------------------------------------------------------------4-8
第三部分、开盘前锦都家园整体营销策略-------------------------------------------------------P9-P23
一、价格策略--------------------------------------------------------------------------12-14
二、营销推广策略----------------------------------------------------------------------14-23
第四部分：营销推广执行---------------------------------------------------------------------P23-P31
一、营销推广目标：--------------------------------------------------------------------23
二、营销推广阶段划分：----------------------------------------------------------------24-26
三、营销推广执行计划及预算：----------------------------------------------------------27-31
第一部分：本项目入市背景
古代军事家孙子有言：知己知彼，百战不殆。说的是在进行每场战役之前，都必须准确地了解与掌握对手及整个战役所面临的环境，并仔细分析其利弊，才能制定准确的策略方针，然后方能百战百胜。而我们制定各项营销策略，其目的也是为了出奇制胜，实现快速营销，与一场战役的打法非常相似。
因此，在锦都家园项目进入正式销售阶段之前，有必要对入市前的市场背景有一个“提纲挈领”的了解，这将有助于我们制定更切合实际的更具销售力和竞争力的营销策略和计划。本项目入市前面临以下环境背景：
本次推广计划周期为08年4月1日-08年6月30日,暂定5月24日内部认购、6月28日开盘。
目前市场上主导竞争要素表现在产品设计及配套、地段、价格等方面。
同时，本项目的劣势也非常明显，比如，既定售楼处形象等；也存在不利因素，例如周边明年将启动的诸多项目等。因此本司将尽量在营销过程中以尽量少的营销成本投入实现利润最大化。
第二部分：08年锦都家园营销目标及整体营销思路
一、销售目标：08年锦都家园销售指标为1.8个亿，需实现4#、7#、5#、1#的销售。
二、营销思路：我们必须结合开发区房地产市场的实际特点，贯穿实效、持续及本土化销售为主、异地营销为辅的原则，选择适合本项目营销的有效思路。
总体思路：


1.项目营销思路之核