重点个案
商务套房形式为主 60平米左右一居为主 大堂面积不大，装修豪华 配套设施少而精
深圳三九（丹枫白露）
本区域酒店数量多、供应充足 出租率较高、经营状况好 档次较高、高档酒店盈利能力强 营业收入主要来自于客房和餐饮 竞争点：长包房的酒店客户
与酒店竞争
本区域高档公寓特点 可供使用的新项目不多 新项目租金水平高 供应量将有所增加 客户对于配套设施要求低 对有居家感的舒适房间要求高 对价格的因素不太敏感 竞争点：有日常服务要求的客户
与高档公寓竞争
规划限制 南侧为农展馆南路，临街的一面较喧闹，有一定噪音的影响 。 东侧为高尔夫球场，有一定的景观优势。 根据东侧地块的设计限制，适宜的规模在2万平方米左右。
产品
配套 如咖啡厅、酒吧、西餐厅、茶餐厅、洗衣店、小超市、商务中心、精品店、美容美法店等。 采取对内服务、对外经营的方式。
户型
产品
根据客户承租能力、客户偏好和其他酒店式服务公寓的户型状况，户型面积定为： 1居—80m2 、2居—120m2 、3居—160m2
产品
楼体：中央空调、网络接口、保安系统、防火设备、浴室通风系统和热水系统、卫星电视系统、智能化系统等 房间：高档次的家具、洁具，高品质的生活用品等
产品
设备
旺座中心 开盘均价17000元/平方米目前均价22000元/平方米 湖南大厦（通程国际） 市场报价22000元/平方米实际均价16800元/平方米 泰悦豪庭 开盘均价11000元/平方米目前均价13000元/平方米
价格
售价
2004年二季度不同档次的 酒店式服务公寓租金及空 置率水平如表所示 高档次酒店式服务公寓供应量有限，同时高品质酒店式服务公寓又较受客户欢迎，因此高档项目的空置率最低，租金最高。
价格
租金
对于本项目的酒店式公寓单方成本测算基于下述前提： 全部都是酒店式公寓 考虑地下的建安成本，但未计入销售 建安成本单方造价按2000元/平方米估算，含公共部分装修 装修标准单方造价按1500元/平方米估算 酒店式公寓单方成本近10900元/平方米，售价不得低于此价格
价格影响因素
成本
市场 高档公寓售价 本区域高档公寓实际单方 售价约为12000~14000元。 服务式公寓单方售价水平 在13000元将很有竞争力。
价格影响因素
服务式公寓 案例项目与本项目的比较 应将项目自身因素控制好，以弥补外部因素的不足，以达到较好的价格、租金水平。
价格影响因素
发展商 销售利润 = 销售收入 – 总成本 　 销售利润随着酒店式公寓规模的缩小而降低。
经济测算
发展商 经营收入 = 经营所得的净收入 - 承诺小业主的回报额 获利——经营所得的净收入高于承诺回报额时 损失——经营所得的净收入低于承诺回报额时
经济测算
投资者 举例测算 户型：80平方米 售价：13000元/平方米 期房在1年后入住 按揭贷款：8成20年 单方月租金：165.2 （按20美元/月·平方米） 空置率： 20% （中档服务式公寓市场状况） 年净收益：15086 年收益率：4.78% 投资回收期约为20年
经济测算