XXX同类项目调研建议报告中国XXXX集团房地产（都江堰）有限公司2011年9月 ◎青城山竞争项目区位示意图 青城山市场重点在售项目有：中铁水映青城、龙湖小院青城、泰达上青城、香颂湖国际社区、中信云栖谷、上善栖、青城山房、芙蓉青城、逸岭锦江、假日青城365宅院。 项目现状 销售情况 ◎青城山房地产市场典型项目分析：龙湖小院青城 项目现状 销售情况 ◎青城山房地产市场典型项目分析：中铁水映青城 项目现状 销售情况 ◎青城山房地产市场典型项目分析：上善栖 项目现状 销售情况 ◎青城山房地产市场典型项目分析：青城山房 项目现状 销售情况 ◎青城山房地产市场典型项目分析：假日青城365宅院 12000元/平米 15000元/平米 项目现状 销售情况 ◎青城山房地产市场典型项目分析：泰达上青城 底商100㎡左右 1.5万元/㎡左右 项目现状 销售情况 ◎青城山房地产市场典型项目分析：香颂湖国际社区 项目现状 销售情况 ◎青城山房地产市场典型项目分析：中信云栖谷 项目现状 销售情况 ◎青城山房地产市场典型项目分析：逸岭锦江 项目现状 销售情况 ◎青城山房地产市场典型项目分析：芙蓉青城 ◎青城山房地产市场典型项目赠送面积对比 ◎青城山竞争项目产品户型及均价对比 面积/平米 50 100 150 200 250 300 云栖谷 小院青城 逸岭锦江 青城山房 上善栖 上青城 香颂湖 独栋 联排 双拼 叠拼 公寓 洋房 110-150㎡ 1.1万元/㎡ 220-300㎡ 1.36万元/㎡ -2.6万元/㎡ 137-200㎡ 1.5万元/㎡ 108-137㎡ 1.3万元/㎡ 260-808㎡ 2万元/㎡ 296-469㎡ 2.2万元/㎡ 164-177㎡ 1.56万元/㎡ 175-212㎡ 1.5万元/㎡ 212、215㎡ 1.8万元/㎡ 62-1770㎡ 1.5万元/㎡ 40-100㎡ 1.35万元/㎡ 80-90㎡ 0.9万元/㎡ 350㎡ 1.7万元/㎡ 60-106㎡ 1.35万元/㎡ 青云阶 330、382㎡ 189㎡ ◎本项目与青城山竞争项目对比情况 ◎青城山竞争项目卖点对比 1、青城山区域为度区域，除云溪谷和香颂湖因区位、项目规模和自然资源等原因定位于一二居所兼顾，逸岭锦江定位于高尔夫纯独栋社区以外，其它位于青城山核心区域的项目均推出适合度假功能的合院类产品。 2、除逸岭锦江外所有项目均推出总价低，适合度假需求的100㎡一下的小面积产品。 3、本区域主力产品区间为独栋200-300㎡，联排产品120-180㎡， 叠拼产品：90-130㎡，合院产品70-160㎡，度假公寓40-80㎡。 3、青城山区域项目户型普遍都有赠送面积，龙湖小院青城赠送面积高达120%。采用地下空间赠送的项目很少，只有逸岭锦江因山地地形原因以及小院青城和水映青城的个别户型采用。 4、舒适性配置方面地暖几乎成为标准配置，香颂湖还配置了地源热泵和直饮水系统，防潮架空层也被普遍采用。 5、青城山区域项目严格遵守总价控制原则，主力产品独栋总价为350万元左右，联排及合院总价为200万元左右，叠拼总价为120万元左右，小面积户型70万元左右。 6、停车方式基本采用门前停车和组团停车，只有香颂湖的联排产品采用半地下集中停车。 7、商业产权度假物业只有上青城及芙蓉青城推出，市场接受度较低，销售均不理想。 ◎青城山竞争项目总结 定价说明： 本项目目前产品形态为商业联排、住宅联排和住宅独栋产品，这三种产品价值、针对客群等上有明显差异，不能实行统一定价的方法。故以产品形态为标准，对三类产品分别定价，最终构成本案定价体系。 使用方法：价值对比与评估法。 系基于片区内可类比楼盘综合素质均价比较的定价策略。 说明：结合青云阶项目的区位特点、产品特点和市场特点，针对性的选择典型可类比案例，通过本案与典型可比案例的综合素质评估，得出可比系数与可调均价，推算出本案最迎合市场环境、最具市场竞争力度的均价策略。 可比案例的选取原则：当前在售、建筑形态相近、距本案位置相对较近的楼盘。 ◎项目起始均价定位 独栋均价主要参考与项目情况类似和近期青城山市场重点在售项目，包括：海航香颂湖，中信云栖谷，青城山房、龙湖小院青城、逸岭锦江，根据市场比较法分析结果：建议独栋起始均价约 16670元/㎡。 ◎独栋起始均价定位（得分值=本项目状况/对比项目状况） 联排均价主要参考与项目情况类似和近期青城山市场重点在售项目中的联排物业类型均价，包括：海航香颂湖，芙蓉青城，假日青城365，根据市场比较法分析结果：建议联排起始均价约 14321元/㎡。 ◎联排起始均价定位（得分值=本项目状况/对比项目状况） 注：以上均价体系得出均价均为本年度起始销售均价 ，本案预计为明年开盘，由于价位的确定与市场变化、项目预期、不同户型的特点、启动策略等息息相关，所以起始均价需根据明年实际情况进行调整。 由于本项目的商业联排在片区内是独一无二的，在区域市场上也没有对比案例做参考，只有参考本区域在售的上青城及芙蓉青城的精装小公寓定价，建议起始均价为11000元/㎡。 住宅联排起始均价： 14321元/㎡ 商业联排起始均价： 11000元/㎡ 住宅独栋起始均价： 16670元/㎡。 ◎项目起始均价定位