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前言
哈尔滨市宏观经济形式分析
2003年哈市房地产市场概况
项目SWOT分析
项目目标消费群的提纯
产品力、形象力的提纯
媒体选择原则
销售力提纯
前言
别墅，至上品质的尊贵府邸，它是辉煌贵族的注脚，它是皇家豪华的诠释。
别墅生活，艺术人生，只为巅峰成功人士量身订做的生活情趣，一种超越奢华的生活方式……
一、哈尔滨市宏观经济形式分析
市统计局最新发布的统计数据表明,1至4月份,哈尔滨国民经济呈现稳定快速增长态势,全市实现国内生产总值321.6亿元,同比增长13.8%,增幅比上年同期提高2.7个百分点,为1997年以来同期经济发展最好时期.
据统计,今年前4个月,我市第一产业平稳发展,实现增加值24亿元,同比增长4.1%；第二产业增势强劲，实现增加值119.6亿元，同比增长17.5%；第三产业持续发展，实现增加值178.1亿元，同比
增长速度最快，同比增长24.6%，交通运输邮电业、批发零售贸易餐饮业、金融保险业、其他服务业分别增长8.3%、13.2%、9%、13%。
二、2003年哈市房地产市场概况
（一）城市发展未来走向：
国务院在《关于哈市城市的总体规划的批复》中指出：到2005年，哈市城市实际居住人口要控制在306万人以内；到2010年，哈市城市居住人口要控制在326万人以内。如按5年内市区人口增加20万人计算，一年城市增加人口为4万人，按200
年底哈市人均居住面积9.1平方米，建筑面积14平方米计算，需为新增人口建设住房56万平方米。
（二）商品房销售价格保持平稳：
2001年，我国房地产住宅价格出现了小幅攀升。国家计委统计局计算，房屋销售价格上涨了1.2%，土地交易价格上涨0.5%，持续走热的房地产市场也把我市商品房每平方米价格拉升了将近100元。
步入2002年，商品房的购买主体将以个体购买为主，二级市场日趋成熟并进一步开放，旧房和转售房上市增多，加之目前全国商品房的空置面积约
9000万平方米，商品房市场出现较为明显的买方
市?５捎诳⒉棵旁诤旯凵舷拗瓶⒘俊⒎乐构瓤⒁约熬龆ǚ考鄣慕ㄖ杀竞屯恋刈梅眩òㄋ敖穑┮盐尴陆悼占洌虼耍窈蠹改晡沂猩唐贩考劢３制轿然蛭戎杏猩?
（三）经济适用房前景看好中高档楼盘市场低靡：
今年我市计划经济适用房开发量为260多万平方米，约占全市开发总面积的50%，售价约为1500元/平方米——2000元/平方米。
由于政府的大力扶持，经济适用房表现出很大的“经济性”。如果经济适用房质量、面积、户型与
中高档商品房相差无几，并位于同一地段，价格又相差悬殊，那么商品房在竞争中将处于劣势，势必给商品房市场造成一定的冲击。
（四）高档楼盘供大于求销售进度缓慢：
从调查数据中显示，高档楼盘（特别是高层住宅）的销售率普遍在40%左右，随着个体消费占领房地产市场的主流，价格对购房者来说成为首要考虑的因素，福利分房末班车的开走也使高档楼盘失
去了大量客户。但高档楼盘的供应量却从未下降。据统计，高档楼盘的建筑规模、户型设计、销售价
格等消费者关心的主要购房因素相似，同质化的项
目导致了各楼盘在销售上均处在“高处不胜寒”的尴尬境地。
（五）建设部目前正加紧制定经济适用房管理办法，以后将不再敞开供应面积在120㎡以上的经济适用房。
经济适用房管理办法将对供应对象和供应面积做出明确规定。具体内容要根据各地经济发展水平、居民住房情况和财政可承受能力，因地制宜地确定中低收入标准，明确供应对象的范围，
不再实行敞开供应。界定范围的标准将从严从小，以保障而不是改善中低收入家庭住房为主。豪华型、复式住宅将被严格禁止。这表明我市经济适用房市场将逐步走向规范，经济适用房也将与其他住宅项目形成明显的区隔。这一举措的出台对中、高档楼盘市场的发展将起到一定的推动作用。
三、影响本项目推广的因素分析
（一）我司经过深入研究，项目销售均价在3000—4500元/㎡的项目多集中在南岗区马家沟沿岸一带；开发区一带；道里中央大街一带及松花江沿线一带。以上品类项目多以高层住宅为主，板式项目和带有园林景观的项目渐成主流，点式项目和部分单体项目将淡出市??
（二）行业政策的陆续出台：
1、国土资源部下发了关于“停止别墅类用地”的批
文，该政策的颁布为本项目的顺利发展提供保证。
2、2003年哈市将全面限制高档住宅项目的审批，首次实行了土地拍卖制度。并将重点建设的方向转向两方面：一是盘活二手房市场，拉动一手房存货的消化；二是加大力度改善老、城区的面貌，以配合哈市生态园林城市的整体形象。
以上政策的出台和实施将大幅度降低市场的竞争强度，有利于项目稳步、
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