东方银座整合行销专案 风动旗动 2003-8-12 目录 市场状况分析 项目定位 创意呈现 整合行销传播架构 市场状况分析  个人购房成为主流，市场总供给量尚未饱和， 多层住宅走俏，小高层消费升温。 目前，住房分配货币化，住宅贷款， 住房公积金，政策鼓励，舆论导，个人需求增长，追求生活质量等等利好消息，在给业界带来更多商机的同时，也使房地产投资热潮一浪高过一浪。 在完成的销售面积中，多层住宅的势头最好，小高层的消费也有所升温。 泉州居民的住房消费能力进一步加强房地产市场日趋火红交易量持续上升 今年1-6月，泉州累计办理房地产买卖1890起， 面积18.18万平方米，金额18454.39万元， 房地产抵押3824起，面积532.39万平方米， 金额449383.09万元，本市的一些经济适用房还发生供不应求的局面，这些资料表明泉州居民在住房消费方面有着很大的热情 泉州房地产市场已进入买方市场 几年前，泉州尚处于供大于求的市场状况 2003年上半年，泉州连续几个大盘开盘，且开发规模 都在数十亩，市场供给量突然大幅增长，泉州已进入 买方市场 置业大泉州 “东区商圈”是首选 随着大泉州构想的推进，泉州市区的中心城区也 随着城市规模的扩大向东拓展，形成了三横：东 湖街、丰泽路、泉秀路，三纵：田安路、刺桐路、 大坪山路及一条十里长街，这些道路共同奠定了 泉州市区东区的格局，在此基础上，以文化区为 特征的东湖街，汇集金融机构的丰泽路以及工业 区为主的泉秀路构筑了东区的三大特色区域。另 外，位于丰泽街与津淮街之间的泉州美食街更是 吸引了一批中外人士的光临，形成了以美食为主 带动传统旅游业发展的一条特色街….所有这些 建了大泉州东区商圈的形成 结论 虽然泉州目前进入买方市场，但随着“大泉州”构想的提出与推动，以及今年上半年泉州房市的红火，泉州人对在自己生活的城市里购房越来越有信心，这给泉州房市带来全新机遇。 同时，随着上半年来，一些几十亩规模的大型楼盘的相继推出，泉州房市的竞争将更加剧烈，消费者在原有关注项目规模、配套、绿化、开发商实力、信誉等因素的同时，对建筑风格、景观设计、物业管理、生态健康等因素也将更加关注。 东方银座项目概况 项目简介 开发商：泉州市宏滨房地产开发有限公司 发展商：泉州市华尔顿集团 一期基地面积：23408。416m2 总建筑面积：83958m2 容积率：3。59 绿化率：38.9% 住宅总栋数：15栋 总户数：500多户 地理位置：泉州市丰泽街与刺桐西路交汇处 分户面积 目前销售情况 目前，东方银座500余套住宅中，已销售8千多万营业额，还剩余2亿多销售额 周边配套:银行 菜场 教育 公园 邮电 医院 酒店 健身 周边环境及生活配套设施 五大主题会所配套： 健康主题 医疗主题 服务主题 文化主题 休闲娱乐主题 现代智能化配套: 泉州市首家电信 样板小区 宽带网综合布线 可视对讲系统 周围红外线预警系统 全区背景音乐系统 项目客户群分析 客户构成 从前期销售情况来看，本项目的客户群70%以上仍为泉州 本地人，职业以个体私营老板为主，还有部分为政府公务员，收入高，且大部分为有车族。晋江、石狮等周边的客户群占了近30%的比例，也是不可忽视的一部分 。 客户心理分析 从市调情况来看，泉州人的这些购房心理值得注意和把握 1、崇尚名牌，有攀比心理 2、相信风水之说，对财运特别看重 3、相信眼见为实 4、相信口碑传播 5、购房时以感性成分居多，喜欢群体购买 6、有爱贪便宜的心态 竞争市场分析 结 论 竞争对手有一定威胁，注意凸显东方银座的独特价值感，从而与对手区隔开来，是我们成功的关键。 项目定位 地段：位于泉州金融街龙头，地位显要。 功能：周边生活配套齐全、社区配套（ 会所配套和智能配套）完善。 规划：由名设计师承担建筑和园林设计 特色：外型具现代感 前期楼盘的投诉事件对东方银座的销售造成负面影响 本案前期宣传定位模糊、支持点不明显 本项目的环境配套规划还有不尽合理详尽之处 东方银座的销售价格较同期开盘楼盘价格高出300-400元 大泉州的规划给泉州房地产带来了新的机遇； 本项目的地段、配套规划、设计等方面较竞争个案为优 竞争对手福新花园和丰盛城堡的开发商都具备良好的口碑和实力 劣势 优势 机会 威 胁 SWOT分析