第一部分写字楼市场

一、写字楼区域分布
写字楼主要集中在珠江新城的西、北侧和中部
从珠江新城的整体规划看，西北侧为商务为主的区域，而东面则为居住功能为主的区域。珠江新城的写字楼多集中在靠广州大道的西南侧，邻近黄埔大道的北侧以及珠江新城的中部。如西侧的华普广场、星汇国际、双城国际、以及碧海湾、发展中心大厦、浩瀚华轩等，中部有珠江投资大厦、合景泰富中心、富力中心等，而北部接壤黄埔大道的有富力科讯大厦、联通新时空广场、勤建商务大厦等写字楼。

二、写字楼供应量
写字楼供应量空前激增，潜量为广州十区之首
无论是在售写字楼面积还是在建工地或规划写字楼用地，珠江新城的写字楼供应量都是全广州最大的区域。据数据统计，珠江新城目前在建写字楼总建筑面积约为94.8万㎡，据统计06年全年可售的写字楼总面积达30多万㎡。

2006年大量全新甲级写字楼投入使用，CBD核心商务地位显现
2006年期间，富力科讯大厦、珠江投资大厦、保利大厦、新世界商务大厦、广东全球通大厦、联通新时空广场、珠江新城电信中心和广州信合大厦等写字楼项目经已在相继投入使用，富力集团在2007年初即将全面进驻富力中心。此外，恒大集团、城启集团、侨鑫集团、高盛集团、合景盈富等地产商在珠江新城都将建总部物业。

稳坐未来广州写字楼的霸主地位
据政府提供的数据显示，到2008年，珠江新城将有近30幢新建商用物业落成。到2011年，珠江新城写字楼将增加约220万㎡的物业面积。而且珠江新城区域的写字楼比广州其他区域的目标客户更具国际性，以吸引世界企业500强的落户为目标。可见珠江新城将在未来两三年保持广州写字楼供应大户的地位。

三、写字楼项目状况

（一）写字楼概况
近年珠江新城的商业写字楼项目如下表：
上市
时间
项目名称
发展商
项目位置
占地
面积㎡
总建
面积㎡
项目规模

2004
双城国际
广州市华鹏置业有限公司
华穗路263号
7550
62000
东塔、西塔为写字楼，中塔为公寓

2005
发展中心
大厦
广州发展新城投资有限公司
广州市天河区珠江新城临江大道3号
6900
78000
一栋37层的写字楼

信合大厦
广州市农村信用合作社
华厦路1号
6600
58732
一栋32层高的钢结构建筑

星辰财富港
广州越福房地产开发有限公司
金穗路与广州大道交界处
5453
37000
由两座28层塔楼组成，东塔楼为酒店服务式公寓；西塔楼为写字楼，1、2层为群楼商铺，3楼为转换层，4楼以上为商务写字楼，2梯7户，共238套单位。

华普广场
华普产业、中银集团、保利房地产
天河珠江新城西侧华明路
7772
88000
分东西两座塔楼,地上27层,1-5层为裙楼, 6层为会所,西塔7-27层为写字楼,东塔24小时商务办公,地下3层为停车场

广州保利
大厦
保利地产
华厦路I2-5地块
6200
30800
分为东西两塔

星汇国际
越秀投资、城建集团
广州大道与珠江新城金穗路的交界处
8100
68000
由分别为28层、27层的2座塔楼组成，1-6层为裙楼，东塔7-28为酒店式公寓，西塔楼7-27层为写字楼

勤建商务
大厦
广州市勤建置业有限公司
黄埔大道西468号
4900
42900
总层高为25层，1-4层裙楼为商场，写字楼单层面积为1100平方米左右，可间隔成140~500平方米的单位，每层最多可间隔成5套单位

珠江投资
大厦
广东珠江投资有限公司
金穗路
10000
73000
两栋19层的塔楼组成

2006
富力科讯
大厦
富力地产
珠江新城马场路与黄埔大道交汇处
6100
43000
地上24层，5层起写字楼，地下4层，其中3层车库

富力盈隆
广场
富力地产
珠江新城中轴北端入口
8985
114971
地上42层，地下4层，总套数1246套

合景国际
金融广场
广州合景房地产开发有限公司,广州新恒昌企业发展有限公司
华夏路8号
7261
65358
1至4层为商业；5至39层为写字楼，其中第5及22层为避难层；地下1至5层为车库。写字楼总套数为881套

津滨腾越
大厦
广东津滨房地产开发有限公司
华夏路与华强路交汇处
6292
83469
28层商务式纯写字楼，户型面积为65-180㎡

三银大厦
广州三银房地产开发有限公司
珠江新城I7-2地块（国税大厦西侧）
5200
26000
22层单体写字楼

2007初
富力盈力大厦（写字楼）
富力地产
华穗路A2-3地块
9082
90820
分为南北塔各30层，其中北塔为写字楼，南塔为公寓。预计07年3、4月发售

富力中心
富力地产
华夏路J1-4
8117
160000
55层国际商务总部，2007年初投入使用

嘉裕、方圆G3-2项目
嘉裕集团
方圆集团
兴国路与兴盛路交汇处
11400
123742
规划为商住项目，目前建至10层左右，预计年中推出

从以上项目的数据统计，珠江新城至今的写字楼供应量（按建筑面积计算）约为85万㎡。

日前从房管局公布的数据中得知，06年1～11月份，批准预售的全新写字楼供应量仅为12.78万㎡，而珠江新城2006年度新建项目总量超30万㎡，供应量为全市上市量的2倍多。由此可见，2006年乃至2007年广州写字楼供应必定集中在珠江新城板块。

（二）写字楼类型分析

1、目前珠江新城的写字楼项目，按用途可分为三种：
1）自用型
该类型的写字楼项目有华南电力通讯大厦、电信中心、国税大厦、联通新时空广场等。该类写字楼多为较大型的国企及政府部门出资建设和使用。

2）自用兼商业型
该类型多为写字楼的开发商自留一部分作办公使用，其余对外出租或出售，代表有信合大厦、广州保利大厦、合景国际金融广场等。

3）全商业型
该类型写字楼多规模体量较大，配套标准较高，发展商以销售为主要目的，如勤建商务大厦、富力盈隆广场、富力科讯大厦等。

2、按项目的规划设计可分为：
1）标准式写字楼
该类型写字楼配备标准式硬件及配套设施，新建的标准越高，如勤建商务大厦、富力盈隆广场及富力科讯大厦。

2）公寓式写字楼
该类型写字楼多为新近落成的新式小型商业办公楼，以间隔小、灵活为主，针对不能承受大型写字楼租金的目标客群。如星辰财富港、津滨腾越大厦。

（三）写字楼价格及租金
据市场研究部调研得出目前珠江新城在售（一/二手）写字楼价格如下：
上市时间
项目名称
销售价格(元/㎡)
租赁价格(元/㎡)
管理费
(元/㎡·月)