首战成名，横扫大武昌
青菱卓越城 项目策略思考
浦江（中国）2021.03
讲好3件事！
PARTⅠ 目标理解项目基础理解及目标分析
PART 1-1 销售目标
2021年目标17.69亿≈6个月 1800套
在此基础上我们的目标
本项目明年销售目标为去化15.58万方、回款17.69亿
青菱南板块去年共成交21万方、总金额24.64亿元，卓越半年目标，销售金额占据全年的74%
PART 1-2 目标理解
区域占位：不止销售冠军，一已之力挑战整个青菱南版块
销售面积武汉前10名、住宅成交套数TOP3、武昌区域成交套数TOP2
PART 1-2 目标理解
城市占位：武汉区域级网红流量盘
PARTⅡ 营销困境营销问题剖析及锚定
三重困境【板块】&【市场】&【项目】
PART 2-1 营销问题剖析
PART 2-2 营销问题剖析
板块格局：大武昌巨量，青菱南板块热度低，非首选区域
项目位于青菱南板块，面临着白沙洲、黄家湖、青菱北三大板块的竞争分流，板块热最低。
——数据来源于克而瑞，存量为已取证未销售存量
黄家湖板块
PART 2-1 营销问题剖析
项目区位：位于青菱新城末端，竞品层层拦截
项目位于四环外，且无公交车直达，面临白沙洲及青菱南区域的层层拦截。
PART 2-2 营销问题剖析
大武昌刚需分布在三四环间，2021年刚需放量达221万方
2021年，大武昌刚需项目存量及新增供应达221万方，其中青菱北年度推货104万方，占比近一半，同时还面临光谷东（左岭）、文化大道、纸坊等板块零星竞争；黄家湖受尾盘断供影响，区域热度面临下降。
PART 2-2 营销问题剖析
青菱区域未来供应货量达162.8万方，直面激烈竞争
截至目前区域内剩余总货量约162.8万㎡，其中已推待售货量约37.86万㎡，未推货量133.21万㎡。
PART 2-3 营销问题剖析
信心不足：规划兑现的不确定性，落地执行慢
青菱新城交通、教育、医疗多处于初期阶段，产业招商进度慢，大型规划兑现时间不确定。
无地铁直达，道路多在修建整改中。
交通
区域内配套多处于规划中，现状生活配套较少。
配套
规划产业相对集中，目前以招商为主，落地较少。
产业
兑现
青菱新城生态科技城，各类配套的兑现时间不确定。
PART 2-3 营销问题剖析
现状生地：位置较偏，缺少配套及生活氛围
区域位置呈生地现状，缺少基础生活配套及氛围。
桥梁通道
营销中心
施工现状
周边配套
板块
01
市场
02
三 大 挑 战
项目
03
位于未端非刚需客户首选区域
大武昌刚需放量大青菱竞争最激烈
对区域生地抗性大购买信心不足
PART 2-3 营销问题剖析