目录

一 资金需求
二 主要融资方式
三 卖方信贷
四 房地产产业投资基金
五 房地产信托
六 阶段性股权融资
七 上市

一、资金需求
权威统计数据显示，在房地产融资渠道单一的情况下，每年约有房地产项目开发投资总额45%的资金融资需求通过银行贷款取得，这在某种程度上造成了中国银行业不良贷款率提高，成为影响中国经济健康发展的重大隐患。近几年来，中央也一再提出要深化金融企业改革、健全金融调控机制、完善金融监管体制。同样，国家对房地产企业的贷款控制也越来越严格。房地产企业单一依靠银行贷款解决融资需求也变得越来越不现实。因此，开拓新的融资渠道，不断探索新的房地产融资的金融产品已经是不可避免的趋势。

目前房地产资金的主要供给者为：
银行：自2000年以来，房地产贷款在金融机构全部贷款中的比重，总体呈现下降的趋势。

信托：越来越多的资金通过信托进入房地产投资领域。

机构投资者：根据中国相关法律，不通过银行、信托等金融机构，企业之间资本融合的主要方式是股权投资。机构投资者参与房地产项目融资主要问题在于进入的方式和退出的方式。从长远来看，如果能设计合理的阶段性股权融资方式，保证机构投资者的投资收益并以专业团队运作房地产项目，并解决退出机制。机构投资者直接融资将成为房地产融资的重要来源。

基金：中国尚未推出产业投资基金法，证券投资基金目前不能直接投资于房地产项目。多数基金公司是依据《公司法》采用投资公司的模式运作的，而不是以基金形式运作的，然而《公司法》无法规范产业投资基金的相关问题。境外投资在用外债形式和合资形式运作中，往往遇到外债管制、资金出境困难的问题。目前基金融资额占房地产融资的比例还比较低。

二、主要融资方式
我国房地产企业主要的融资方式如下：

序号
融资方式
备注 自有资金+银行贷款
传统融资方式自有资金+信托计划
资金成本比银行高，抵押、担保方式灵活股权融资+银行贷款
通常股权融资成本较高，管理困难自有资金+房地产投资基金
以投资公司形式出现，流动性差

当然还有各种融资工具的组合，另外国内银行也推出了委托贷款业务，委托贷款实际上使用的是民间的钱，老百姓基于对银行的信任，委托银行进行管理。由民生银行首推，意为解决中小企业贷款难问题，委托贷款利率加银行中介费，总费用仍然比同期的银行贷款低。所以，对委托方来说，获得的利润比银行高，从使用方来说，付出的资金成本比银行贷款低，双方均合适。

2、各种融资方式资金成本比较
一般来说，房地产融资成本，不仅与融资方式有关，也与开发时间即资金提供的时机密切相关。融资成本随开发时间而变化，一开始最高，随着项目的进展，例如施工许可证拿到后，融资成本会逐渐降低。基金