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由于债务压力较大，2021 年金融街的主要任务之一是优 变量|地产月报（2022 年 2 月）
化债务结构，但同时企业并未降低投资力度，新增投资额同
比上升93.8%，因此尽管企业接连出售旗下资产，依旧脚踩两
条红线，不过公司背靠金融街集团，资金压力较少，三道红线
未按时达标也料想对企业的后续经营影响不大。
一、京津冀及长三角贡献业绩超六成
2021 年，金融街销售业绩主要贡献区域为京津冀与长三
角经济圈，销售金额分别占比33.5%及 27.9%，在地产行业艰
难的背景下，企业紧抓销售回款，积极推进项目的销售去化，
期内销售回款同比增长 30%。金融街土地储备保持着较高的
权益比例，在民营企业资金压力较高的情况下，保持较高的
权益比例可以给自身留有一定安全边际，避免因为合作方资
金问题影响合作项目的后续工作。
二、营业收入同比上升超三成，净利润率 6.5%
2021 年，金融街实现营业收入 241.6 亿元，同比大幅上
升 33.3%，毛利润 51.8%，同比下降 13.0%，主要是房地产开
研究员于小雨
发业务的部分高成本项目集中在 2021 年结转，拉低了企业整
rain_yxy（微信号）
体盈利。企业的ROE 已经从2018 年的 11.4%一路下降至 2021 yuxiaoyu@ehconsulting
年的 3.8%，尤其金融街的杠杆偏高，但并没有实现相应的高 姜晓刚
18516525402（微信号）
收益率，预计或随着行业转型成功，企业的净资产收益率将
jiangxiaogang@ehconsulting
逐渐企稳后回升。
何志芳
三、归绿路程尚远，2022年将加大资产处置力度 18301781335（微信号）
截至2021 年年底，金融街虽实现了有息负债的部分压 hezhifang@ehconsulting
降，但三道红线依旧连踩两道，净负债率 146.1%，剔除预收
款的资产负债率为 72.0%，现金短债比为1.4 倍，从债务情况
来看，2022年金融街将加大资产处置力度，实现现金流的置
换。
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由于债务压力较大，2021年金融街的主要任务之一是优化债务结构，但同时企业并未
降低投资力度，新增投资额同比上升 93.8%，因此尽管企业接连出售旗下资产，依旧脚踩两
条红线，不过公司背靠金融街集团，资金压力较少，三道红线未按时达标也料想对企业的后
续经营影响不大。
一、京津冀及长三角贡献业绩超六成
2021 年，金融街实现销售金额 338.8 亿元，同比下降 15.7%，销售面积 174.5 万平米，
同比上升 1.0%。分区域来看，主要依赖于京津冀与长三角经济圈，其中京津冀实现销售金
额 113.5 亿元，占比 33.5%，长三角实现销售金额 94.6 亿元，占比 27.9%，成渝地区囿于项
目单价较低，因此销售金额仅占总销售金额 17.3%。在地产行业艰难的背景下，企业紧抓销
售回款，积极推进项目的销售去化，期内销售回款同比增长 30%，特殊时期，企业需要严格
保障资金安全，统筹平衡各项回款及开支。
报告期内，金融街坚持“深耕五大城市群中心城市和周边一小时交通圈卫星城/区域”
的区域战略，在上海、无锡、天津、嘉兴、昆山及固安获取 8 个项目，新增项目总建筑面积
133.4 万平米，总耗资102.2 亿元，同比上升93.8%，拿地金额占销售金额的比例为 30.1%，
比例较 2020 年上升 17 个百分点，主要是由于 2020 年由于疫情影响导致企业新增土地储备
投资额仅 52.7 亿元所致。截至2021 年末，金融街拥有总土地储备建筑面积1651.5 万平米，
权益面积为1329.0 万平米，保持着较高的权益比例，在民营企业资金压力较高的情况下，
保持较高的权益比例可以给自身留有一定安全边际，避免因为合作方资金问题影响合作项
目的后续工作。
图表：2021年金融街销售情况按区域分布
销售金额（亿元） 销售面积（万平米）
区域
2021 年 2020 年 同比2021 年 2020 年 同比
京津冀 113.45136.57 -16.9% 44.99 49.54 -9.2%
长三角 94.59 90.42 4.6% 44.34 37.01 19.8%
成渝 58.46 23.13 152.8% 45.30 20.19 124.3%
大湾区 48.63 123.10 -60.5% 28.44 48.01 -40.8%
长江中游 23.64 28.80 -17.9% 11.38 18.02 -36.8%
合计 338.77402.01 -15.7%174.46 172.78 1.0%
数据来源：亿翰智库、企业公告
二、营业收入同比上升超三成，净利润率6.5%
2021 年，金融街实现营业收入 241.6 亿元，同比大幅上升 33.3%，不过伴随着营业成本
的更高涨幅，企业毛利润率及净利润率出现较大幅度的下降，企业实现毛利润51.8%，同比
下降13.0%，净利润15.8 亿元，同比下降 28.7%，毛利润率及净利润率分别为21.4%及 6.5%，
较 2020 年下降11.4 个百分点及 5.7 个百分点。主要是房地产开发业务的部分高成本项目
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集中在 2021 年结转，拉低了企业整体盈利，期内企业房地产开发业务实现营业收入 218.6
亿元，毛利润率为 16.6%，较 2020 年降低10.9 个百分点。
而净利润率的降幅较毛利润率降幅显著缩小，依靠的是企业良好的费用管控能力，2021
年金融街三费费用总计 56.5 亿元，同比下降7.4%，三费费用率为 23.4%，较 2020 年显著下
降 10.3 个百分点。但需要注意的是，企业的ROE 已经从2018 年的 11.4%一路下降至 2021
年的3.8%，尤其金融街的杠杆偏高，但并没有实现相应的高收益率，预计或随着行业转型
成功，企业的净资产收益率将逐渐企稳后回升。
三、归绿路程尚远，2022年将加大资产处置力度
截至2021 年年底，金融街虽实现了有息负债的部分压降，但三道红线依旧连踩两道，
有息负债总计801.0 亿元，同比下降 8.4%，净负债率 146.1%，较 2020 年底下降 26.3 个百
分点，剔除预收款的资产负债率为72.0%，较 2020 年底下降 2.5 个百分点，现金短债比为
1.4 倍，较2020 年底上升 0.13 倍。
三道红线政策后，集团为降低负债，陆续向外转让资产，2020 年与北京中信房地产协
商解除北京中信城 B 地块合作协议，收回前期支付价款 86 亿元，后通过出售丰科中心项目
股权及债权回笼约 22.32 亿元现金流；2021年，金融街向中国平安人寿保险股份有限公司
转让北京金丰万晟置业有限公司 100%股权和债权，回笼资金 37.09 亿元；2021 年 9 月份，
转让子公司德胜投资100%股权及相关债权，转让价 15.75 亿元；2022年 4 月，金融街发布
公告将北京金融街丽思卡尔顿酒店出售给金融街集团，交易价格为 10.8 亿元。从债务情况
来看，2022年金融街将加大资产处置力度、推进存量资产盘活，实现现金流的置换。
图表：2018年-2021 年金融街相关指标数据
具体指标 20182019 2020 2021
合约销售金额(亿元） 307.0319.0402.0 339.0
合约销售面积(万㎡） 107.9118.0172.8 175.0
新增土地建面(万㎡） 356.0* 300.5107.3 133.4
土地储备总建筑面积(万㎡） 1532.8 1753.0 1706.5 1651.5
存续比（年）14.214.9 9.9 9.4
营业收入（亿元） 221.1261.8181.2 241.6
净利润（亿元）40.441.2 22.2 15.8
预收账款（亿元） 103.6147.4135.6 129.0
预收账款/营业收入0.470.56 0.75 0.53
毛利润率 48.6%40.2%32.9% 21.4%
净利润率 18.3%15.7%12.2%6.5%
ROE 11.4%10.8%5.6% 3.8%
ROA 5.4%2.7% 1.3% 0.9%
管理费用率2.3%2.3% 1.8% 1.8%
销售费用率3.6%3.5% 5.1% 4.1%
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具体指标 2018 20192020 2021
财务费用率19.5% 18.1% 26.7% 17.5%
三费费用率25.4% 23.9% 33.7% 23.4%
净负债率 184.3%188.9% 172.4%146.1%
剔除预收账款的资产负债率73.1% 73.5% 74.4% 72.0%
现金短债比 1.21 0.691.27 1.40
投销比 - 64.7% 13.1% 30.1%
经营活动产生的现金流量净额（亿元） -90.3 26.698.9 38.9
货币资金（亿元）119.6 110.3 188.2 178.5
有息负债（亿元）805.0 846.5 874.5 801.0
总资产（亿元）1485.31619.9 1692.11647.8
净资产（亿元）372.0 389.8 398.1 426.0
存货（亿元）776.4 800.4 820.1 842.5
存货周转率0.16770.1988 0.15020.2283
资产周转率0.29780.1686 0.10940.1446
备注：
剔除预收账款的资产负债率=（总负债-合约负债）/（总资产-合约负债）
现金短债比=（货币资金-受限制资金）/短期有息负债
净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产
新增土地储备建筑面积除 2018 年为权益口径之外，其余年份均为全口径
投销比=新增土地投资额/期内销售金额
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