2014年7月 謹呈 ：万科地产 武汉世联 万科鲩子湖项目 专案投标报告 今天，我们带着期待的眼光来研究这个项目，它天生贵胄，地段不凡； 相信，每个人都不会否认这个项目必将聚焦全城目光； 但同时，每个人也都知道它身上有着不可否认的瑕疵； 我们结合项目的营销目标，从市场的角度客观分析，来提出项目的核心思路！ 引子： 报告框架 目标理解 1 整盘占位思考 2 一期竞争分析 3 客户分析 4 本体分析定位 5 营销策略及实施 6 世联特色服务及团队保障 7 1 4 目标理解 整盘占位思考 本期竞争分析 客户分析 本体分析定位 营销策略及实施 世联特色服务及 团队保障 万科在武汉：深耕12年，以城市运营者，布局武汉三镇，构建万科四大生活圈。为武汉人民打造幸福人居生活，成功建立一线品牌开发商影响力！ 万科在汉口：万科在汉口经历了房地产市场的萌芽、起步、初步发展与成熟阶段；经历2009以来的沉寂积蓄期后，2013强势薄发、回归汉口。2014年以更高的标准，打造汉口核心区顶级精品物业高度！ 2006年 2013年 万科金色家园 2007年 万科城 2009年 万科圆方 万科汉口传奇 万科鲩子湖 2003年 万科高尔夫 万科西半岛 2000年 万科四季花城 2014年 万科 鲩子湖 【2014-万科鲩子湖项目】汉口核心区/金融街圈/51.3万方规模/万科顶级精品物业 【2014-万科鲩子湖项目】预计14年11月推出K4、K8地块精装房源352套，产品为45㎡精品一房、82-87㎡舒适2房、108-130㎡阔绰3房和165㎡宽奢四房。 K4：一单元34层，二单元28层， 均为2T6户型，共有8个户型。 总面积约3.3万㎡ ，总户数352套。其中约82-87㎡两房200套，约108-130㎡三房99套，产品线丰富，货源充足。 K8：一栋楼，12层， 底层架空，2T2户型，四房两厅三卫（4A）， 单套建筑面积165平方米，共22套。 K8 目标 目标关键点：2014年11月中销售，年底签约3.5亿（开盘销售4亿，200套） 世联对目标的理解： 1、汉口高价——树立汉口中心片区高端项目价格标杆；并实现掩护汉口传奇去化。 2、合理推售——根据区域利好逐推各地块，层层塑造项目口碑影响力，争取实现地块价值溢价空间； 3、品牌意义——万科品牌在汉口的重磅奠定！ 目标之下， 我们应该思考的2个问题 ？ 1、整个项目市场占位 2、首期面临的竞争 2 目标理解 整盘占位思考 本期竞争分析 客户分析 本体分析定位 营销策略及实施 世联特色服务及 团队保障 市场占位分析 项目本体分析 整盘推售策略 定位之前， 先看大势！ 汉口中心区域分析 汉口中心区上半年共成交2470套，成交均价14527元/平， 月均去化411套；量价同比增长各31%、25%。 数据来源：亿房网、世联监测平台 近期区域成交主力为80-100㎡的二房产品，占比近50%，其次为 100-130㎡三房。 汉口中心区域分析 数据来源：世联监测平台 截至上月区域存量155.09万方，市场存量相对不大。 汉口中心区域分析 数据来源：亿房网、世联监测平台 三金华都二期 葛洲坝国际广场 万科汉口传奇 内环线 二环线 本案 主力竞争区 菱角湖1号 数据来源：市场调研、世联监测平台 中城悦城 总建面：35.6万方 住宅：32.8万方 三江地块 总建面：7.52万方 住宅：4.5万方 南国中心 武汉天街 总建面：18万方 住宅：6万方 太和青年路95号 总建面：14.3万方 住宅：7.8万方 越秀精武路 总建面：71.5万方 住宅：28.6万方 华润万象城 和黄循礼门项目 总建面：16.8万方 住宅：8.2万方 区域当前在售项目与潜在竞争项目各占半壁江山， 本案有一定的市场机会点。 汉口中心区域分析 远洋地块 总建面：80万方 住宅：62万方 。。。以下略