房地产项目策划项目策划书 编制项目策划书的总体思路 一、编制目的 1. 确保集团所有项目的操盘达到统一标准，避免因操作经验 不足造成的重大决策失误。 2. 增强集团持续的核心竞争力。编制项目策划书的核心思想 就是如何提高项目运营的效率。目前行业的竞争主要是公 司运营能力的竞争，关键体现在项目开发的效能上。项目策划书 下表为2011年十大房企财务分析报表： 综合分析—权益净利率（剔除正常损益） 销售净利率 资产周转率 净负债率 权益净利率 1.恒大 2.富力 13.4% 17.7% 16.7% 26.5% 17.9% 13.4% 43.7% 33.9% 36.7% 28.7% 30.3% 28.0% 72.0% 86.0% 63.3% 33.3% 70.0% 31.7% 30.8% 23.0% 21.5% 20.4% 19.3% 18.2% 3.碧桂园 4.中海 5.雅居乐 6.深万科 从上表中可以看出： 恒大的权益净利率以30.8%位列第一，主要得益于其高达43.7%的资产周转率。由此可见， 房地产行业中，“卖得贵不如卖得快”仍然是重要的经营理念之一。同时，较高的股东收入也以 净借贷比例达72%的高财务杠杆为代价，体现了恒大较为激进的发展模式。恒大选择低价入市的 策略，以低利润率换取较高的存货周转率，从而实现股东利益最大化 恒大的项目基本做到了五~七个月开盘，碧桂园整体运营水平2010~2011年项目开发的速度 是十一~十三个月。这表明我们与恒大之间存在较大的项目运营提升空间。项目策划书 3. 编制项目策划书模板，能带来公司运营能力的改善。 3.1 促进知识体系的快速建立。 a. 设计研发体系的标准化。 b. 成本体系的标准化。 c. 采购体系的标准化。 d. 财务体系的标准化。 e. 工程管理体系的标准化。 f. 物业管理体系的标准化。 3.2 绩效考核有了可量化的考评依据。 3.3 促进计划管理的管控。 3.4 优化了各环节工作接口流程。项目策划书 目录 一、 项目前提条件 二、 项目前期流程图(三个半月版) 三、 各节点相关工作说明及指引 1. 项目地块调研报告 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 《项目投资分析报告》 《土地勘查（评估）报告》 《尽职调查（评估）报告》 《经营效率（评估）报告》 《市政配套（评估）报告》 《目标市场（评估）报告》 法务各阶段要注意的问题 2. 立项审批 2.1 《项目投资分析报告》