近年来，我国商业地产的发展面临着新常态：一方面，商业地产尤其是新型商业地产 需求不断增加；另一方面，地产企业融资集资环境比较严峻。产业发展的新常态使得商业 地产开发存在着较大不确定性，需要商业地产企业在投资前进行合理的评估外部环境与自 身条件，进行科学合理的战略规划。 中国供销集团作为中原轻纺城的投资者，是一家国有资产背景，在国内己有多年发展 历史，且已经具备一定的开发、运营经验的集团化企业。随着项目开发与运营规模不断扩 大、企业扩张速度加快，加之国内经济形势进入“新常态”，这一切都要求中国供销集团 不断完善战略规划工作以适应新的环境获得更好的发展。 本文主要研究中原轻纺城为战略规划，基于目前主要战略规划方法与商圈理论发展研 究现状综述，结合理论基础，借鉴经验总结，系统研宄中原轻纺城的战略规划： 首先分析中原轻纺城所在地鹿邑县主要经济、政治、交通情况；再运用波特五力模型 分析中原轻纺城的外部竞争环境，从当前竞争者、潜在竞争者、替代品生产商、买方与卖 方议价能力五个方面全方位评估中原轻纺城的外部竞争市场；紧接着，本文运用ＳＷＯＴ分 析和系统分析的思想，制定相关战略，确定了中原轻纺城长远战略目标：立足豫东、面向 全国，打造中国一流的家纺交易平台以及综合性电商物流仓储中心，最终能够构筑融合性 综合商业生态来推动区域产业结构升级；最后，文章还就中原轻纺城战略规划的实施保障 进行分析，提出战略规划保障措施、经营管理保障措施以及品牌文化塑造保障措施，多角 度全方位的保障中原轻纺城战略规划能够落地。 关键词：中原轻纺城战略规划五力模型ＳＷＯＴ分析 Ｉｌｌ Ａｂｓｔｒａｃｔ Ｉｎｒｅｃｅｎｔｙｅａｒｓ，ｔｈｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎＣｈｉｎａｉｓｃｏｎｆｒｏｎｔｅｄｗｉｔｈａ ｎｅｗｎｏｒｍａｌ：ｏｎｔｈｅｏｎｅｈａｎｄ，Ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｒｅａｌｅｓｔａｔｅ，ｅｓｐｅｃｉａｌｌｙｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｒｅａｌｅｓｔａｔｅｗｉｔｈ ｎｅｗｍｏｄｅｌ，ｈａｓｇｒｅａｔｅｒｄｅｍａｎｄ．Ｏｎｔｈｅｏｔｈｅｒｈａｎｄ，ｔｈｅｆｉｎａｎｃｉｎｇｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅ ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓｂｅｃｏｍｅｓｍｏｒｅｓｅｖｅｒｅ．Ｓｕｃｈｎｅｗｎｏｒｍａｌｍａｋｅｓｔｈｅｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｒｅａｌｅｓｔａｔｅ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｈａｖｅｇｒｅａｔｕｎｃｅｒｔａｉｎｔｙ．Ｉｔｉｓｎｅｃｅｓｓａｒｙｆｏｒｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｒｅａｌｅｓｔａｔｅｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓｔｏ ｍａｋｅａｒｅａｓｏｎａｂｌｅａｓｓｅｓｓｍｅｎｔｏｆｔｈｅｅｘｔｅｒｎａｌｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔａｎｄｔｈｅｉｒｏｗｎｃｏｎｄｉｔｉｏｎｓｂｅｆｏｒｅ ｉｎｖｅｓｔｉｎｇ，ａｎｄｃａｒｒｙｏｕｔｓｃｉｅｎｔｉｆｉｃａｎｄｒａｔｉｏｎａｌｓｔｒａｔｅｇｉｃｐｌａｎｎｉｎｇ． ＣｈｉｎａＳｕｐｐｌｙａｎｄＭａｒｋｅｔｉｎｇＧｒｏｕｐＬｉｍｉｔｅｄｉｓａｓｔａｔｅ－ｏｗｎｅｄｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｗｉｔｈｅｘｐｌｏｉｔｉｎｇａｎｄ ｏｐｅｒａｔｉｏｎａｌｅｘｐｅｒｉｅｎｃｅｆｏｒｍａｎｙｙｅａｒｓｉｎＣｈｉｎａ．Ａｌｏｎｇｗｉｔｈｔｈｅｓｃａｌｅｏｆｐｒｏｊｅｃｔｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔａｎｄ ｔｈｅｅｘｐａｎｓｉｏｎｏｆｏｐｅｒａｔｉｏｎ，ｔｈｅｓｐｅｅｄｏｆｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｇｒｏｗｔｈａｃｃｅｌｅｒａｔｅｓｗｈｅｎｔｈｅｄｏｍｅｓｔｉｃ ｅｃｏｎｏｍｙｅｎｔｅｒｓｔｈｅ“ｎｅｗｎｏｒｍａｌ”，ａｌｌｏｆｗｈｉｃｈｒｅｑｕｉｒｅｓＣｈｉｎｅｓｅＳｕｐｐｌｙａｎｄＭａｒｋｅｔｉｎｇＧｒｏｕｐ Ｌｉｍｉｔｅｄｔｏｃｏｎｓｔａｎｔｌｙｉｍｐｒｏｖｅｉｔｓｓｔｒａｔｅｇｉｃｐｌａｎｓｔｏａｄａｐｔｔｏｔｈｅｎｅｗｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔａｎｄａｃｈｉｅｖｅ ｂｅｔｔｅｒｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ． ＴｈｉｓｐａｐｅｒｔａｋｅｓＺｈｏｎｇｙｕａｎＴｅｘｔｉｌｅＣｉｔｙｏｆＣｈｉｎｅｓｅＳｕｐｐｌｙａｎｄＭａｒｋｅｔｉｎｇＧｒｏｕｐＬｉｍｉｔｅｄａｓ ｔｈｅｒｅｓｅａｒｃｈｏｂｊｅｃｔｉｖｅ，ｍａｋｅｓａｓｕｍｍａｒｙａｂｏｕｔｔｈｅｃｌａｓｓｉｃｓｔｒａｔｅｇｙｍａｎａｇｅｍｅｎｔｔｈｅｏｒｙａｎｄａ ｓｙｓｔｅｍａｔｉｃｒｅｓｅａｒｃｈｏｎｓｔｒａｔｅｇｉｃｐｌａｎｎｉｎｇｏｆｔｈｅＺｈｏｎｇｙｕａｎＴｅｘｔｉｌｅｃｉｔｙｂａｓｅｄｏｎｔｈｅ ｃｏｍｂｉｎａｔｉｏｎｏｆｔｈｅｏｒｉｅｓａｎｄｆｏｒｍｅｒｅｘｐｅｒｉｅｎｃｅｓ？Ｆｉｒｓｔｌｙ，ｔｈｅＰｏｒｔｅｒＦｉｖｅＦｏｒｃｅｓｍｏｄｅｌｉｓｕｓｅｄｔｏ ａｎａｌｙｚｅｔｈｅｅｘｔｅｒｎａｌｃｏｍｐｅｔｉｔｉｖｅｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔｏｆＺｈｏｎｇｙｕａｎＴｅｘｔｉｌｅＣｉｔｙｆｒｏｍｔｈｅｃｕｒｒｅｎｔ ｃｏｍｐｅｔｉｔｏｒｓ，ｐｏｔｅｎｔｉａｌｃｏｍｐｅｔｉｔｏｒｓ，ａｌｔｅｒｎａｔｉｖｅｐｒｏｄｕｃｅｒｓ，ｂｕｙｅｒｓａｎｄｓｅｌｌｅｒｓｂａｒｇａｉｎｉｎｇｐｏｗｅｒ． ＴｈｅｓｅｆｉｖｅａｓｐｅｃｔｓｏｆｔｈｅｅｘｔｅｒｎａｌｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔｏｆＺｈｏｎｇｙｕａｎＴｅｘｔｉｌｅＣｉｔｙｗｅｒｅｃｏｍｐｒｅｈｅｎｓｉｖｅｌｙ ｅｖａｌｕａｔｅｄ．Ｔｈｅｎ，ＴｈｅＳＷＯＴａｎａｌｙｓｉｓａｎｄｓｙｓｔｅｍａｎａｌｙｓｉｓａｒｅａｐｐｌｉｅｄｃｏｍｐｒｅｈｅｎｓｉｖｅｌｙｉｎ ｉｎｔｅｇｒａｔｅｄｉｎｔｅｒｎａｌａｎｄｅｘｔｅｒｎａｌｃｏｎｄｉｔｉｏｎｓｏｆｔｈｅｐｒｏｊｅｃｔｉｎｗｈｉｃｈｉｔｍａｔｃｈｅｓｔｈｅｅｘｔｅｒｎａｌ ｏｐｐｏｒｔｕｎｉｔｉｅｓ，ｔｈｒｅａｔｓｗｉｔｈｉｎｔｅｒｎａｌａｄｖａｎｔａｇｅｓａｎｄｄｉｓａｄｖａｎｔａｇｅｓ，ａｎｄａｎａｌｙｚｅｓａｎｄｄｅｖｅｌｏｐｓ ｓｔｒａｔｅｇｉｅｓｂａｓｅｄｏｎｄｉｆｆｅｒｅｎｔｃｏｍｂｉｎａｔｉｏｎｓｏｆｅｘｔｅｒｎａｌａｎｄｉｎｔｅｒｎａｌｃｏｎｄｉｔｉｏｎｓ．Ｔｈｅｌｏｎｇ－ｔｅｒｍ ｓｔｒａｔｅｇｉｃａｉｍｏｆＺｈｏｎｇｙｕａｎＴｅｘｔｉｌｅＣｉｔｙｗａｓｆｕｒｔｈｅｒｄｅｔｅｒｍｉｎｅｄｂａｓｅｄｏｎｔｈｅｎｏｒｔｈｏｆＨｅｎａｎｔｏ ｔｈｅｗｈｏｌｅｃｏｕｎｔｒｙｔｏｂｕｉｌｄＣｈｉｎａ＇ｓｆｉｒｓｔ－ｃｌａｓｓｈｏｍｅｔｅｘｔｉｌｅｔｒａｄｉｎｇｐｌａｔｆｏｒｍａｎｄｅ－ｃｏｍｍｅｒｃｅ ｌｏｇｉｓｔｉｃｓａｎｄｗａｒｅｈｏｕｓｉｎｇｃｅｎｔｅｒ，ａｎｄｆｉｎａｌｌｙｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｎｔｅｇｒａｔｅｄｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔｔｏ ｕｐｇｒａｄｅｒｅｇｉｏｎａｌｉｎｄｕｓｔｒｉａｌｓｔｒｕｃｔｕｒｅ． Ａｔｔｈｅｅｎｄｏｆｔｈｉｓｐａｐｅｒ，ｔｈｅｉｍｐｌｅｍｅｎｔｉｎｇｓｅｃｕｒｉｔｙｏｆＺｈｏｎｇｙｕａｎＴｅｘｔｉｌｅＣｉｔｙｏｆＣｈｉｎｅｓｅ ＳｕｐｐｌｙａｎｄＭａｒｋｅｔｉｎｇＧｒｏｕｐＬｉｍｉｔｅｄ’ｓｓｔｒａｔｅｇｉｃｐｌａｎｓｉｓａｎａｌｙｚｅｄ，ａｎｄｔｈｅｍｅａｓｕｒｅｓｔｏ ｓａｆｅｇｕａｒｄｐｒｏｊｅｃｔｐｌａｎｎｉｎｇ，ｐｒｏｊｅｃｔｍａｒｋｅｔｉｎｇ，ｐｒｏｊｅｃｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔａｎｄｂｒａｎｄｃｕｌｔｕｒｅａｒｅｐｕｔ ｆｏｒｗａｒｄｆｒｏｍｍｕｌｔｉ－ａｎｇｌｅｃｏｍｐｒｅｈｅｎｓｉｖｅａｓｐｅｃｔｓ． Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ＺｈｏｎｇｙｕａｎＴｅｘｔｉｌｅＣｉｔｙ；Ｓｔｒａｔｅｇｉｃｐｌａｎｎｉｎｇ；Ｆｉｖｅｆｏｒｃｅｍｏｄｅｌ；ＳＷＯＴａｎａｌｙｓｉｓ 目录 ｍｍｉ ＡｂｓｔｒａｃｔＩｌｌ １懸１ １．１研究背景１ １．２研究意义２ １．３文献综述２ １－３．１国外研究现状２ １．３．２国内研究现状５ １．３．３研宂现状评述６ １．４研究内容与方法６ １．５创新之处７ ２理论基础与经验借鉴９ ２．１相关概念界定：９ ２．１．１战略９ ２．１．２战略规划９ ２．１．３商业地产９ ２．２相关理论基础１０ ２．２．１战略规划类型１０ ２．２．２战略规划步骤１１ ２．３国内商业地产战略规划经验借鉴１１ ２．３．１南通市叠石桥家纺城项目战略规划１２ ２．３．２成都大港陶瓷建材城项目战略规划１３ ３中原轻纺城内外部条件分析１５ ３．１中原轻纺城概述１５ ３．２中原轻纺城区域背景分析１５ ３．２．１鹿邑县经济发展状况１５ ３．２．２鹿邑交通区位条件１６ ３．２．３鹿邑政策条件概况１７ ３．２．４市政规划研宄分析１７ ３．２．５项目地块分析１８ ３＿２．６结论１９ ３．３中原轻纺城波特五力模型分析１９ ３．３．１竞争者的竞争能力１９ ３．３．２潜在竞争者进入的能力２１ ３．３．３替代品的替代能力２１ ３．３．４供应商的讨价还价能力２２ ３．３．５购买者的讨价还价能力２３ ３＿３．６结论２３ ３．４中原轻纺城ＳＷＯＴ分析２４ ３．４．１优势分析２４ ３．４．２劣势分析２５ ３．４．３机遇分析２６ ３．４．４威胁分析２７ ４中原轻纺城战略规划方案制定与落实２８ ４．１基于ＳＷＯＴ矩阵分析的战略选择２８ ４．２战略规划愿景与目标３０ ５战略实施保障３２ ５．１战略规划的保障措施３２ ５．１．１在确保高质量建设的前提下提高建设速度３２ ５．１．２将鹿邑地区文化和企业价值理念融入项目规划３２ ５．１．３制定更加合理的销售和经营方案，缓解资金压力３２ ５．１．４推进分期建设规划，建设与销售同时并举３２ ５．２经营管理的保障措施３３ ５．２．１遵循顾客第一、合理规划、量力而行的经营原则３３ ５．２．２运用多元化经营和订单地产的经营方法３３ ５．２．３有效落实项目经营管理的保障措施３４ ５．３品牌文化塑造的保障措施３４ ６＾ｉｔ３６ ６．１基本结论３６ ６．２主要局限性３６ ６．３进一步展望３６