ABSTRACT 题目，QDCG 养老地产项目商业计划书 院 系， 专 业， 市场营销 学 号， 22012180776 作 者， 薛海涛 指导教师， 温宏建 完成日期， 2014 年 03 月 05 日 提要 本文是一份真实完整的具备操作可行性的房地产项目商业计划书,是以所属企业 的经营视角对项目的可行性论证,因此部分内容会涉及企业的商业隐私,故而对文章 题目和内文中涉及“青岛春光养老地产项目”企业信息的文字以“QDCG 养老地产项 目”替代。 本文拟运用理论和实证分析的方法, 通过对国内外成熟的养老服务内容、养老服 务开发项目、青岛养老服务市场的研究,分析借鉴国内外先进经验、充分考察项目落 地适应性的基础上，尝试对 QDCG 养老项目的市场前景、发展定位、营销策略、财务 评价、风险分析等方面提出相关的建议；提出了以居家为基础，统一服务标准；以社 区为依托，统一配套标准，以机构为支撑，统一专业标准，关注传统文化、心理、生 理需求”的“三位一体”养老模式；以及从养老到泛养老，涵盖健康养生、度假养老 的兼容性复合型功能全龄社区的开发理念；QDCG 养老项目以养老地产为开发契机， 其核心是养老及医疗，达到医养结合，在此之外，连缀养老服务从业人员的教育培训、 食品营养、医疗保健、康体休闲、学习娱乐、研发应用等上下游行业构成产业闭环， 达成一个既能本体自足，又能服务外延的具有综合体性质的城市养老服务解决方案。 本文对于养老地产即养老问题商业化、市场化解决方案这一领域的研究，将会深 度挖掘养老这一巨大的市场潜力，为养老问题市场化、系统化解决方案提供研究成果 与理论支持。 关键词，商业计划书 养老地产 全龄社区 泛养老 Abstract This thesis intends to use the method of theoretical analysis and empirical study, and via a depth research regarding to aging services, pension real estate developments， Qing dao aging services market and analysis of domestic and foreign advanced experience and developments’ landed adaptability based on a fully inspection, we attempt to provide our propos osal in terms of the outlook of the QDCG pension developments market, positioning, mark keting strategy, financial analysis, risk analysis and other related unique insights. We raised a “Trinity-Pension-Model” which focus on a home-based, unified the service standard; the community-based, supporting unified the standard; institutions-support uniform professional standard while paying attention to traditional cultural, psychological, physiological needs; and “All-age Community Concept” with a full compatibility covering from the pension to the pan , healthcare and wellness, pension resort complex features. QDCG pension project is an opportunity for the development of pension real estate, to reach a medical-support-combination upon core aspects of endowment and medical, as well as a Pension Service Solution showing a complex features affording internal compound and external extension areas by a closed loop consist of education, aging services training, food and nutrition, healthcare, fitness and entertainment, R&D and applications in the same industry of upstream and downstream. In this thesis, we are supposed to provide research results and theoretical support for a marketisation and systematic solutions to pension issues through a research program of aging real estate commercialization and marketing, revealing a huge market potential in excavating pension developments. Key Words: The business plan Endowment real estate The whole life cycle community Pan pension 目 录 1 引言............................................................1 1.1 选题背景及意义 ............................................1 1.1.1 社会背景——中国第六次人口普查.....................1 1.1.2 中国房地产发展的养老服务业转向背景.................1 1.1.3 我国社会人口老龄化程度加深的背景...................2 1.1.4 养老地产课题研究及其意义...........................3 1.2 文献综述 ..................................................3 1.2.1 有关商业计划书的文献综述...........................3 1.2.2 国内外养老服务业发展综述...........................4 1.2.3 我国养老地产开发研究综述...........................5 1.3 研究方法及内容 ............................................6 2 项目基础情况....................................................9 2.1 用地四至及指标 ............................................9 2.2 区域交通状况 ..............................................9 2.3 区域资源 .................................................10 2.4 本章小结 .................................................11 3 开发背景略述...................................................12 3.1 我国老龄化进程 ...........................................12 3.2 老龄化进程与社会提供的养老服务匹配失衡 ...................12 3.3 宏观政策环境 .............................................13 3.4 本章小结 .................................................15 4 现行模式廓清...................................................16 4.1 国内外养老模式及相对应的养老服务综述 .....................16 4.2 国内养老地产发展现状 .....................................17 4.3 本章小结 .................................................21 5 区域市场观察...................................................22 5.1 青岛市人口老龄化发展现状 .................................22 5.2 青岛市养老服务机构及运营状况 .............................22 5.3 青岛市养老地产市场发展状况 ...............................28 5.4 小结 .....................................................32 6 崂山区域规划及养老服务业现状...................................34 6.1 区域未来规划 .............................................34 6.2 区域医疗配套及设施状况 ...................................34 6.3 区域养老机构现状 .........................................34 6.4 区域养老服务市场 .........................................35 6.5 本章小结 .................................................35 7 项目定位及发展.................................................37 7.1 项目 SWOT 分析 ............................................37 7.2 项目定位 .................................................41 7.3 规划结构 .................................................41 7.4 项目价值点 ...............................................42 8 规划体系.......................................................44 8.1 养老综合体（服务集聚平台） ...............................44 8.2 养老公寓（机构养老） .....................................45 8.3 全龄社区（居家养老）养生养老双养社区 .....................46 8.3.1 CCRC 连续照料社区（居家型） .......................46 8.3.2 涵养型养生组团....................................46 8.3.3 健康生态住区......................................47 8.3.4 配套..............................................47 8.4 项目总体技术指标一览 .....................................47 9 项目营销策略...................................................49 9.1 项目市场定位 .............................................49 9.1.1 一级客源市场需求分析.............................49 9.1.2 二级客源市场分析.................................49 9.1.3 机会市场分析.....................................49 9.2 目标市场细分 .............................................50 9.2.1 本地养老.........................................50 9.2.2 导入型度假养老与医疗养生.........................50 9.3 项目价格策略 .............................................50 9.3.1 项目的价格定价原则...............................50 9.3.2 定价机制导入.....................................51 9.4 项目推广策略 ............................................52 9.4.1 项目推广方式......................................52 9.4.2 项目促销方案......................................52 10 项目风险分析与规避............................................53 10.1 项目存在的主要风险因素 ..................................53 10.2 风险因素识别 ............................................53 10.2.1 市场竞争风险.....................................53 10.2.2 政策对接风险.....................................53 10.2.3 开发成本控制风险.................................53 10.3 风险程度分析 ............................................53 10.3.1 市场竞争风险.....................................53 10.3.2 政策对接风险.....................................53 10.3.3 开发成本控制风险.................................54 10.4 本项目对上述风险的规避 ..................................54 11 项目财务分析.........................................